iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bohrsgade 2, 8. 1

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.995.000 kr.
82.669 kr/m²
Vores estimat
10.055.592 kr.
75.606 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.5 %
-939.408 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.1 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2018)
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -9.1%✗133 m² for stor✓8. sal✓Sol 84✓Nybyg 2018✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.606 kr/m² × 133 m² = 10.055.592 kr.
Bohrsgade 2, 8. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
133 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.060 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.055.592 kr.
75.606 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.062.820 kr.
83.179 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.213.620 kr.
76.794 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.66910.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.60610.055.592 kr.-8.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.9323.050.000 kr.-72.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år221.160 kr.
Salgspris10.055.592 kr.
Profit (1 års hold)-786.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år314.526 kr.
Salgspris10.457.816 kr.
Profit (1 års hold)-290.478 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år312.289 kr.
Salgspris11.543.820 kr.
Profit (1 års hold)793.289 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (133) × 12 mdr
= Langtidsleje/år311.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)404.586 kr.
− Ejerudgifter/år-90.060 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)221.160 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)314.526 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.289 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.055.592 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread-1.007.228 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha-9.1%

Mægler

kr/m² (udbud)82.669 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-12-07normal
5.858.437 kr.44.048 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.858.437 kr.2015-12-07 · 11 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer5.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

133m2 livsnyderbolig med 50m2 privat tagterrasse

Den gode gamle klassiske ejendomsmæglersætning ’’sjældent udbudt ejendom’’ har aldrig været mere passende end nu. I et område hvor mange boliger skifter ejer hvert 2-4 år, har denne bolig holdt sig skjult for offentligheden, lige siden sælger satte sin underskrift på købsaftalen for mere end 10 år siden. Og det er der rigtig mange åbenlyse grunde til, som jeg tror mange straks forstår, når de oplever boligen i levende live. Og nu kan den blive din.Allerede i entréen mærker du boligens ekstraordi