Amerika Plads 26B, 2. 2

2100 København Ø · home · home Østerbro

Åbn pitch-view

Udbudspris

8.495.000 kr.

75.177 kr/m²

Vores estimat

8.495.000 kr.

75.177 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

59/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2006)
·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
·Tier-A bydel (oesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗α -0.6%✗113 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

113 m²

Værelser

Byggeår

2006

Udbudspris

8.495.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.683 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 69.780 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.495.000 kr.

75.177 kr./m² · fallback

Investeret

8.547.820 kr.

75.644 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.642.714 kr.

76.484 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	75.177	8.495.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	75.177	8.495.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	26.549	3.000.000 kr.	-64.7 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast1.7%

Gross rental/år201.420 kr.

Salgspris8.495.000 kr.

Profit (1 års hold)148.600 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.7%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.3%

= Total afkast6.7%

Gross rental/år282.780 kr.

Salgspris8.834.800 kr.

Profit (1 års hold)569.760 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.2%

= Total afkast17.3%

Gross rental/år269.989 kr.

Salgspris9.752.260 kr.

Profit (1 års hold)1.474.429 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år479.093 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-71.864 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.

= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (113) × 12 mdr

= Langtidsleje/år271.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)352.560 kr.

− Ejerudgifter/år-69.780 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)201.420 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)282.780 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.989 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+50.970 kr.

= Tx-omkostning52.820 kr.

+ Tilbudspris8.495.000 kr.

= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.

− Investeret-8.547.820 kr.

= Spread-52.820 kr.

÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)75.177 kr.

Mæglerhome Østerbro

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2020-09-15normal

5.495.000 kr.48.628 kr./m²

2016-08-26family

3.100.000 kr.27.434 kr./m²

2015-06-19normal

4.295.000 kr.38.009 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

5.495.000 kr.2020-09-15 · 6 år siden

Udbudspris implicerer7.5% pa

FMV implicerer7.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv lejlighed med to altaner i det prisbelønnede Nordlyset på Amerika Plads

På attraktive Amerika Plads udbydes denne skønne og veldisponerede lejlighed på 113 m², beliggende i det arkitektonisk prisbelønnede byggeri Nordlyset, tegnet af C.F. Møller Architects. Ejendommen er opført i 2006 og har med sin karakteristiske hvide facade og kunstneriske glaspartier markeret sig som et af områdets mest spændende byggerier. Nordlyset modtog Københavns Kommunes Bygningspræmiering i 2007 og blev desuden nomineret til den prestigefyldte Mies van der Rohe-pris.Lejligheden byder på