iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bregnerødgade 21, 3. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -9.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.2%✓KBH-klassiker 1930✓Sol 95✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.151 kr/m² × 75 m² = 5.936.329 kr.
Bregnerødgade 21, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
4d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.264 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.936.329 kr.
79.151 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
87.144 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.997.232 kr.
79.963 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.495.000 kr.
86.600 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.936.329 kr.
79.151 kr./m²
-8.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
18.000 kr./m²
-79.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år98.736 kr.
Salgspris5.936.329 kr.
Profit (1 års hold)-500.755 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-9.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år147.336 kr.
Salgspris6.351.872 kr.
Profit (1 års hold)-36.612 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.4%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år245.404 kr.
Salgspris6.814.906 kr.
Profit (1 års hold)524.490 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år162.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)210.600 kr.
− Ejerudgifter/år-63.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.336 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)245.404 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.936.329 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-599.491 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-9.2%

Mægler

kr/m² (udbud)86.600 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-12-22normal
3.565.000 kr.47.533 kr./m²
2009-08-24normal
1.410.000 kr.18.800 kr./m²
2003-05-30normal
1.358.000 kr.18.107 kr./m²
2002-05-08normal
1.306.454 kr.17.419 kr./m²
1999-09-08normal
883.554 kr.11.781 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.565.000 kr.2020-12-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende treværelses med altan

Velkommen til en charmerende 3-værelses ejerlejlighed i et af det nordlige Nørrebros mest levende og mangfoldige kvarterer - en særdeles lys og veldisponeret bolig på 75 m² med altan, klassiske københavnerdetaljer og en attraktiv beliggenhed i krydsfeltet mellem Nørrebro og Nordvest.Allerede fra entréen får man et godt indtryk af, hvordan lejlighedens 75 m² er udnyttet. Herfra åbner stuen sig som boligens naturlige samlingspunkt med en størrelse, der giver stor indretningsfrihed med plads til bå