← Tilbage til on-market
Bregnerødgade 21, 3. th
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Udbudspris
6.095.000 kr.
81.267 kr/m²
Vores estimat
6.626.705 kr.
88.356 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.7 %
+531.705 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.0 %
Comp-engineP10 66.579 · median 80.265 · P90 85.807 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓α +8.0%✓KBH-klassiker 1930✓Sol 95✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.356 kr/m² × 75 m² = 6.626.705 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.716 kr./år
Alpha
8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.626.705 kr.
88.356 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
81.779 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.693.975 kr.
89.253 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.267 | 6.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.356 | 6.626.705 kr. | +8.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.579 | 4.993.460 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.265 | 6.019.840 kr. | -1.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.807 | 6.435.521 kr. | +5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.000 | 1.350.000 kr. | -77.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.8%
α (alpha)8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år109.284 kr.
Salgspris6.626.705 kr.
Profit (1 års hold)602.569 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.6%
α (alpha)8.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år157.884 kr.
Salgspris6.891.773 kr.
Profit (1 års hold)916.237 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.0%
α (alpha)8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast27.0%
Gross rental/år255.952 kr.
Salgspris7.607.457 kr.
Profit (1 års hold)1.729.989 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år162.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)210.600 kr.
− Ejerudgifter/år-52.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.884 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.952 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.626.705 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread493.285 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha8.0%
Mægler
kr/m² (udbud)81.267 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-22normal
3.565.000 kr.47.533 kr./m²
2009-08-24normal
1.410.000 kr.18.800 kr./m²
2003-05-30normal
1.358.000 kr.18.107 kr./m²
2002-05-08normal
1.306.454 kr.17.419 kr./m²
1999-09-08normal
883.554 kr.11.781 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.565.000 kr.2020-12-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer10.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende treværelses med altan
Velkommen til en charmerende 3-værelses ejerlejlighed i et af det nordlige Nørrebros mest levende og mangfoldige kvarterer - en særdeles lys og veldisponeret bolig på 75 m² med altan, klassiske københavnerdetaljer og en attraktiv beliggenhed i krydsfeltet mellem Nørrebro og Nordvest.Allerede fra entréen får man et godt indtryk af, hvordan lejlighedens 75 m² er udnyttet. Herfra åbner stuen sig som boligens naturlige samlingspunkt med en størrelse, der giver stor indretningsfrihed med plads til bå