← Tilbage til on-market
Overgaden Oven Vandet 30B, 3. tv
1415 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
7.995.000 kr.
99.938 kr/m²
Vores estimat
7.995.000 kr.
99.938 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓Klassisk 1882✓3. sal✓80 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.080 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
99.938 kr./m² · fallback
Investeret
8.044.820 kr.
100.560 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.082.773 kr.
101.035 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.938 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.938 | 7.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.500 | 2.200.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år138.120 kr.
Salgspris7.995.000 kr.
Profit (1 års hold)88.300 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år201.480 kr.
Salgspris8.314.800 kr.
Profit (1 års hold)471.460 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år420.524 kr.
Salgspris9.178.260 kr.
Profit (1 års hold)1.553.964 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-73.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)420.524 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.995.000 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-49.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)99.938 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-08family
1.870.000 kr.23.375 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende hjørnelejlighed med fantastisk udsigt over Christianshavns Kanal samt Vor Frelsers Kirkes spir
På Overgaden Oven Vandet 30B finder du denne charmerende hjørnelejlighed på 80 m² med en fantastisk udsigt over Christianshavns Kanal og de omkringliggende historiske ejendomme. Lejligheden ligger på 3. sal og udmærker sig ved sin rummelige stue med store vinduespartier, et flot lysindfald og et smukt kig til Vor Frelsers Kirkes karakteristiske spir. Hjørneplaceringen giver boligen vinduer i flere retninger og et åbent udsyn over det historiske Christianshavn.Boligens store opholdsrum har god pl