Udbudspris
4.995.000 kr.
72.391 kr/m²
Vores estimat
5.061.040 kr.
73.348 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+66.040 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 63.908 · median 75.175 · P90 89.384 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.7%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 100✓2. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.348 kr/m² × 69 m² = 5.061.040 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1943
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.252 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.061.040 kr.
73.348 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
72.852 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.162.841 kr.
74.824 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.391 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.348 | 5.061.040 kr. | +1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.908 | 4.409.669 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.175 | 5.187.098 kr. | +3.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 37 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.384 | 6.167.515 kr. | +23.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.464 | 1.550.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år134.628 kr.
Salgspris5.061.040 kr.
Profit (1 års hold)168.848 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år186.792 kr.
Salgspris5.263.482 kr.
Profit (1 års hold)423.454 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år212.550 kr.
Salgspris5.810.074 kr.
Profit (1 års hold)995.804 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-39.252 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.550 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.061.040 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.391 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-09-26family
1.317.500 kr.19.094 kr./m²
2014-06-09normal
2.000.000 kr.28.986 kr./m²
2000-05-28normal
840.000 kr.12.174 kr./m²
1997-12-16normal
553.977 kr.8.029 kr./m²
1992-04-30normal
365.000 kr.5.290 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.000.000 kr.2014-06-09 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
69 m2 rummelig 2-værelses med sydvendt altan - elevator
Som adressen afslører, bosætter du dig i smørhullet mellem butikker, caféer og Frederiksbergs grønne åndehuller. Alt ligger ganske enkelt i gåafstand fra gadedøren, og ellers skal du bare tage metroen mindre end 100 meter væk. Vi står klar til at byde på en fremvisning af en nydelig toværelses lejlighed, hvor kvadratmeterne er godt fordelt, og altanen udgør et solrigt helle.Turen begynder i en entré, der indeholder skabsplads og samler de fleste af boligens rum. Herfra kan du tilgå det pæne bade