iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Enghavevej 25, 4. tv

1674 København V · other · EjendomsmæglerKompagniet

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
78.253 kr/m²
Vores estimat
6.555.446 kr.
78.981 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+60.446 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.3 %
Comp-engineP10 75.605 · median 85.057 · P90 102.697 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1895)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 249.6% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.3%✓Comps +9%✓4. sal✓Sol 92✓Klassisk 1895✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.981 kr/m² × 83 m² = 6.555.446 kr.
Enghavevej 25, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.640 kr./år
Alpha
0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.555.446 kr.
78.981 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
78.745 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.648.286 kr.
80.100 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.2536.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.9816.555.446 kr.+0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.6056.275.197 kr.-3.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.0577.059.712 kr.+8.7 %8 comps inden for 1 km, median 172 m væk · high confidence
Comp-engine · P90102.6978.523.817 kr.+31.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.8801.650.000 kr.-74.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år134.580 kr.
Salgspris6.555.446 kr.
Profit (1 års hold)154.206 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år192.846 kr.
Salgspris6.817.664 kr.
Profit (1 års hold)474.690 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år286.652 kr.
Salgspris7.525.652 kr.
Profit (1 års hold)1.276.484 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.486 kr.
− Ejerudgifter/år-59.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.846 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.652 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.555.446 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread19.626 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)78.253 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-25normal
1.858.100 kr.22.387 kr./m²
2022-01-28normal
4.525.000 kr.54.518 kr./m²
2017-03-19normal
3.225.000 kr.38.855 kr./m²
2005-11-28normal
2.495.000 kr.30.060 kr./m²
2003-04-09normal
1.450.000 kr.17.470 kr./m²
1997-08-29normal
613.379 kr.7.390 kr./m²
1993-01-12normal
375.000 kr.4.518 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.858.100 kr.2025-02-25 · 1 år siden
Udbudspris implicerer249.6% pa
FMV implicerer252.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En herskabelig Vesterbrolejlighed med udsigt til byens tage

En herskabelig Vesterbrolejlighed med udsigt til byens tageVelkommen til Enghavevej 25, 4. tv. – en charmerende Vesterbrolejlighed, hvor klassisk københavnerstemning, smukke detaljer og en levende beliggenhed går op i en højere enhed.Her er 83 velindrettede kvadratmeter, hvor de klassiske detaljer får lov at spille hovedrollen. Smukke stuer en suite danner lejlighedens naturlige hjerte, og med store vinduespartier i begge rum strømmer dagslyset ind. Fra 4. sal får du samtidig et dejligt lysindfa