Udbudspris
7.000.000 kr.
84.337 kr/m²
Vores estimat
7.160.337 kr.
86.269 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+160.337 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 75.605 · median 85.057 · P90 102.697 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 276.7% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.7%✓Comps +1%✓4. sal✓Sol 92✓Klassisk 1895✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.269 kr/m² × 83 m² = 7.160.337 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
7.000.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.640 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.160.337 kr.
86.269 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.043.850 kr.
84.866 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.249.570 kr.
87.344 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.337 | 7.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.269 | 7.160.337 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.605 | 6.275.197 kr. | -10.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.057 | 7.059.712 kr. | +0.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 172 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.697 | 8.523.817 kr. | +21.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.880 | 1.650.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.6%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år134.580 kr.
Salgspris7.160.337 kr.
Profit (1 års hold)251.067 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år192.846 kr.
Salgspris7.446.750 kr.
Profit (1 års hold)595.746 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år286.652 kr.
Salgspris8.220.067 kr.
Profit (1 års hold)1.462.869 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.486 kr.
− Ejerudgifter/år-59.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.846 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.652 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.000.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.000 kr.
= Tx-omkostning43.850 kr.
+ Tilbudspris7.000.000 kr.
= Total investeret7.043.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.160.337 kr.
− Investeret-7.043.850 kr.
= Spread116.487 kr.
÷ Investeret÷ 7.043.850 kr.
= Alpha1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)84.337 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-28normal
1.858.100 kr.22.387 kr./m²
2022-01-28normal
4.525.000 kr.54.518 kr./m²
2017-03-19normal
3.225.000 kr.38.855 kr./m²
2005-11-28normal
2.495.000 kr.30.060 kr./m²
2003-04-09normal
1.450.000 kr.17.470 kr./m²
1997-08-29normal
613.379 kr.7.390 kr./m²
1993-01-12normal
375.000 kr.4.518 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.858.100 kr.2025-02-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer276.7% pa
FMV implicerer285.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+8.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En herskabelig Vesterbrolejlighed med udsigt til byens tage
En herskabelig Vesterbrolejlighed med udsigt til byens tageVelkommen til Enghavevej 25, 4. tv. – en charmerende Vesterbrolejlighed, hvor klassisk københavnerstemning, smukke detaljer og en levende beliggenhed går op i en højere enhed.Her er 83 velindrettede kvadratmeter, hvor de klassiske detaljer får lov at spille hovedrollen. Smukke stuer en suite danner lejlighedens naturlige hjerte, og med store vinduespartier i begge rum strømmer dagslyset ind. Fra 4. sal får du samtidig et dejligt lysindfa