iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kongensvej 2, 2. mf

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1883)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.2%!104 m² stor✓Sol 95✓Klassisk 1883✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.171 kr/m² × 104 m² = 8.129.751 kr.
Kongensvej 2, 2. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.056 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.129.751 kr.
78.171 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
87.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.270.303 kr.
79.522 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.995.000 kr.
86.490 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.129.751 kr.
78.171 kr./m²
-9.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.500.000 kr.
24.038 kr./m²
-72.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år192.024 kr.
Salgspris8.129.751 kr.
Profit (1 års hold)-729.045 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.2%
α (alpha)-10.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år270.648 kr.
Salgspris8.698.834 kr.
Profit (1 års hold)-81.338 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.9%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år293.436 kr.
Salgspris9.332.954 kr.
Profit (1 års hold)575.571 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år262.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)340.704 kr.
− Ejerudgifter/år-70.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.436 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.129.751 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-921.069 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-10.2%

Mægler

kr/m² (udbud)86.490 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-10normal
6.075.000 kr.58.413 kr./m²
2019-11-02normal
4.025.000 kr.38.702 kr./m²
2016-09-28normal
4.550.000 kr.43.750 kr./m²
2014-07-11normal
3.500.000 kr.33.654 kr./m²
2010-03-11normal
3.258.601 kr.31.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.075.000 kr.2023-11-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.0% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lejlighed i to plan med altan

På en rolig adresse i det populære Konge-kvarter ligger denne charmerende lejlighed i to plan med altan, hyggelig atmosfære og en attraktiv beliggenhed tæt på Frederiksberg Have. Her får I en bolig med masser af plads, gode lysindfald og en skøn udsigt til grønne omgivelser – samtidig med at byen ligger lige uden for døren. Lejligheden byder på en veldisponeret stueetage med et lyst køkken fra 2022, som fremstår moderne med gode arbejdsflader og et stilrent udtryk. Køkkenet ligger i åben forbi