← Tilbage til on-market
Kongensvej 2, 2. mf
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
8.695.000 kr.
83.606 kr/m²
Vores estimat
9.133.195 kr.
87.819 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+438.195 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 79.473 · median 89.021 · P90 99.287 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1883)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·165 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.7% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!104 m² stor✓α +4.4%✓Sol 95✓Klassisk 1883✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.819 kr/m² × 104 m² = 9.133.195 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
8.695.000 kr.
Dage på markedet
165d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.056 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.133.195 kr.
87.819 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.749.020 kr.
84.125 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.267.762 kr.
89.113 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.606 | 8.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.819 | 9.133.195 kr. | +5.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.473 | 8.265.154 kr. | -4.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.021 | 9.258.218 kr. | +6.5 % | 8 comps samme postnummer, median 423 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.287 | 10.325.831 kr. | +18.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.038 | 2.500.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år192.024 kr.
Salgspris9.133.195 kr.
Profit (1 års hold)576.199 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.5%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år270.648 kr.
Salgspris9.498.523 kr.
Profit (1 års hold)1.020.151 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.5%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast22.5%
Gross rental/år293.436 kr.
Salgspris10.484.908 kr.
Profit (1 års hold)2.029.324 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år262.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)340.704 kr.
− Ejerudgifter/år-70.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.436 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.170 kr.
= Tx-omkostning54.020 kr.
+ Tilbudspris8.695.000 kr.
= Total investeret8.749.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.133.195 kr.
− Investeret-8.749.020 kr.
= Spread384.175 kr.
÷ Investeret÷ 8.749.020 kr.
= Alpha4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)83.606 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-10normal
6.075.000 kr.58.413 kr./m²
2019-11-02normal
4.025.000 kr.38.702 kr./m²
2016-09-28normal
4.550.000 kr.43.750 kr./m²
2014-07-11normal
3.500.000 kr.33.654 kr./m²
2010-03-11normal
3.258.601 kr.31.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.075.000 kr.2023-11-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer12.7% pa
FMV implicerer14.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverste lejlighed i Kongekvarteret med elevator, parkering og sydvendt altan
På en af Frederiksbergs attraktive adresser i det eftertragtede Kongekvarter finder I denne charmerende lejlighed i to plan, beliggende øverst i en smuk, historisk ejendom med elevator. Her forenes klassisk charme med komfort, skønt lysindfald og en dejlig sydvendt altan med kig til Frederiksberg Have. En bolig for jer, der ønsker god plads, en fredelig atmosfære og byens mange muligheder lige uden for døren.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det lyse opholdsmiljø, hvor køkken og stue lig