← Tilbage til on-market
Kongensvej 2, 2. mf
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
8.995.000 kr.
86.490 kr/m²
Vores estimat
9.502.119 kr.
91.367 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.6 %
+507.119 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Comp-engineP10 79.473 · median 89.021 · P90 99.287 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1883)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·105 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.0% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!104 m² stor✓α +5.0%✓Sol 95✓Klassisk 1883✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.367 kr/m² × 104 m² = 9.502.119 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
105d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.056 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.502.119 kr.
91.367 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
87.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.634.486 kr.
92.639 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.490 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.367 | 9.502.119 kr. | +5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.473 | 8.265.154 kr. | -8.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.021 | 9.258.218 kr. | +2.9 % | 8 comps samme postnummer, median 423 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.287 | 10.325.831 kr. | +14.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.038 | 2.500.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.1%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år192.024 kr.
Salgspris9.502.119 kr.
Profit (1 års hold)643.323 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.0%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år270.648 kr.
Salgspris9.882.204 kr.
Profit (1 års hold)1.102.032 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.0%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år293.436 kr.
Salgspris10.908.433 kr.
Profit (1 års hold)2.151.049 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år262.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)340.704 kr.
− Ejerudgifter/år-70.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.436 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.502.119 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread451.299 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha5.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.490 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-10normal
6.075.000 kr.58.413 kr./m²
2019-11-02normal
4.025.000 kr.38.702 kr./m²
2016-09-28normal
4.550.000 kr.43.750 kr./m²
2014-07-11normal
3.500.000 kr.33.654 kr./m²
2010-03-11normal
3.258.601 kr.31.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.075.000 kr.2023-11-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.0% pa
FMV implicerer16.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med kig til Frederiksberg Have
På en attraktiv adresse i det populære Kongekvarter ligger denne charmerende lejlighed i to plan med altan, hyggelig atmosfære og en attraktiv beliggenhed tæt på Frederiksberg Have. Her får I en bolig med masser af plads, gode lysindfald og en skøn udsigt til grønne omgivelser – samtidig med at byen ligger lige uden for døren.Lejligheden byder på en veldisponeret planløsning med et lyst køkken fra 2022, som fremstår moderne med gode arbejdsflader og et stilrent udtryk. Køkkenet ligger i åben fo