iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bjelkes Allé 4, 4. 8

2200 København N · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓62 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Bjelkes Allé 4, 4. 8

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.140 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
80.565 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
81.078 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.053.608 kr.
81.510 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.5654.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.5654.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9351.050.000 kr.-79.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år90.780 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)58.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år130.956 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)298.936 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år169.698 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)877.138 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.096 kr.
− Ejerudgifter/år-43.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.698 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.565 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-07-16normal
3.150.000 kr.50.806 kr./m²
2017-12-12normal
2.595.000 kr.41.855 kr./m²
2017-03-24normal
2.050.000 kr.33.065 kr./m²
2007-04-23normal
1.450.000 kr.23.387 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2021-07-16 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst. Elevator. Altan. Stort badeværelse. Placering i det attraktive Stefansgade-kvarter.

LEJLIGHED: Her har du chancen for at erhverve dig 62 m2, øverst placeret med elevator og perfekt beliggenhed på den charmerende Bjelkes Allé i Stefansgade-kvarteret. Der er tale om en yderst veldisponeret lejlighed der henvender sig bredt. Med Assistens nede for enden af vejen, Stefansgade modsat og Jægersborggade lige rundt om hjørnet, så kan beliggenheden ikke blive meget bedre. Kvarteret er kendt vidt og bredt for sin helt særlige atmosfære og for de mange spændende specialbutikker, hyggelige