Udbudspris
4.995.000 kr.
69.375 kr/m²
Vores estimat
4.949.952 kr.
68.749 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-45.048 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 54.780 · median 69.938 · P90 79.514 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.5%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓72 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.749 kr/m² × 72 m² = 4.949.952 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.952 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.949.952 kr.
68.749 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
69.817 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.993.072 kr.
69.348 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.375 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.749 | 4.949.952 kr. | -0.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.780 | 3.944.182 kr. | -21.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.938 | 5.035.503 kr. | +0.8 % | 8 comps samme postnummer, median 727 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.514 | 5.725.023 kr. | +14.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.528 | 1.550.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år74.928 kr.
Salgspris4.949.952 kr.
Profit (1 års hold)-1.940 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år118.992 kr.
Salgspris5.147.950 kr.
Profit (1 års hold)240.122 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.3%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast16.3%
Gross rental/år151.776 kr.
Salgspris5.682.545 kr.
Profit (1 års hold)807.501 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-71.952 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.928 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.992 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)151.776 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.949.952 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-76.868 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)69.375 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-19normal
3.712.500 kr.51.563 kr./m²
2020-11-26normal
2.995.000 kr.41.597 kr./m²
2012-05-24normal
1.600.000 kr.22.222 kr./m²
2005-06-20normal
1.788.370 kr.24.838 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.712.500 kr.2024-11-19 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.0% pa
FMV implicerer15.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
REN VELVÆRE OG MODERNE KOMFORT TÆT PÅ METRO OG STRAND - OG MED BRUGSRET TIL P-PLADS
Denne store 2-værelses lejlighed på hele 72 kvm byder på alt hvad hjertet begærer, om søgningen er sat ind på en rummelig par eller single lejlighed med alle tænkelige bekvemmeligheder inkluderet. Bebyggelsen ligger for enden af en rolig stikvej til Øresundsvej, med villavejene i Italiensvej kvarteret lige rundt om hjørnet. Her kan du slentre igennem de hyggelige gader, og blot 750m herfra står du ved Øresund Metro, hvorfra Amager Strandparks bølgeskvulp og havdunst venter på dig. Skal du rundt