iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fadet 29, 5. tv

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
86.583 kr/m²
Vores estimat
5.266.154 kr.
87.769 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+71.154 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 76.582 · median 98.019 · P90 104.596 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 14.0% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.7%✓Comps +13%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2020✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.769 kr/m² × 60 m² = 5.266.154 kr.
Fadet 29, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2020
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.228 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.266.154 kr.
87.769 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
87.134 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.339.439 kr.
88.991 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.5835.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.7695.266.154 kr.+1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.5824.594.926 kr.-11.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median98.0195.881.119 kr.+13.2 %8 comps inden for 250 m, median 167 m væk · high confidence
Comp-engine · P90104.5966.275.734 kr.+20.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år107.172 kr.
Salgspris5.266.154 kr.
Profit (1 års hold)145.306 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.6%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år149.292 kr.
Salgspris5.476.800 kr.
Profit (1 års hold)398.072 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år246.329 kr.
Salgspris6.045.545 kr.
Profit (1 års hold)1.063.854 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-33.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.292 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.329 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.266.154 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread38.134 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)86.583 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-11-13normal
4.000.000 kr.66.667 kr./m²
2020-01-06normal
3.495.000 kr.58.250 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2024-11-13 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.0% pa
FMV implicerer14.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Ideel 2-værelses med solrig tagterrasse  og udsigt til J.C. Jacobsens Have

Velkommen til denne velindrettede 2-værelses lejlighed på 60 m², hvor en gennemtænkt planløsning, et dejligt lysindfald og en solrig tagterrasse går op i en højere enhed. Boligen er oplagt til singlen, senioren eller parret, men vil også være særdeles velegnet som forældrekøb.Lejligheden byder på et indbydende køkken-alrum med god plads til både spisebord og sofaarrangement. Herfra er der direkte adgang til den solrige tagterrasse på ca. 5 m², hvor morgenkaffen kan nydes med et flot kig til J.C.