Udbudspris
6.695.000 kr.
73.571 kr/m²
Vores estimat
7.037.201 kr.
77.332 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.1 %
+342.201 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.5 %
Comp-engineP10 69.348 · median 71.940 · P90 84.961 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -2%✓α +4.5%✓Sol 95✓Nybyg 2018✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.332 kr/m² × 91 m² = 7.037.201 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.808 kr./år
Alpha
4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.037.201 kr.
77.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
74.033 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.163.502 kr.
78.720 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.571 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.332 | 7.037.201 kr. | +5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.348 | 6.310.669 kr. | -5.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.940 | 6.546.574 kr. | -2.2 % | 8 comps same_building, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.961 | 7.731.425 kr. | +15.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.824 | 2.350.000 kr. | -64.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.0%
α (alpha)4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år171.132 kr.
Salgspris7.037.201 kr.
Profit (1 års hold)471.313 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år235.014 kr.
Salgspris7.318.689 kr.
Profit (1 års hold)816.683 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år360.541 kr.
Salgspris8.078.707 kr.
Profit (1 års hold)1.702.228 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år212.940 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)276.822 kr.
− Ejerudgifter/år-41.808 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.132 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.014 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)360.541 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.037.201 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread300.181 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)73.571 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 værelses lejlighed med altan i attraktivt kvarter på Teglholmen
3 værelses lejlighed med altan i attraktivt kvarter på TeglholmenDu får en moderne og velindrettet 3 værelses lejlighed i et attraktivt kvarter på Teglholmen. Ejendommen er fra 2018 og har en nutidig arkitektonisk profil ud mod de hyggelige kanaler, hvor broer og promenader skaber en særlig stemning. Planløsningen er gennemtænkt, så hver kvadratmeter er udnyttet med omtanke, og køkkenalrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt med adgang til en sydvendt altan, hvor du kan starte dagen i rolige