Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.8%✓Sol 95✓Nybyg 2018✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.740 kr/m² × 91 m² = 6.983.328 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.808 kr./år
Alpha
-0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.983.328 kr.
76.740 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
77.350 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.109.950 kr.
78.131 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
76.868 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.983.328 kr.
76.740 kr./m²
-0.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
25.824 kr./m²
-66.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år171.132 kr.
Salgspris6.983.328 kr.
Profit (1 års hold)115.640 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år235.014 kr.
Salgspris7.472.161 kr.
Profit (1 års hold)668.355 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år360.541 kr.
Salgspris8.016.861 kr.
Profit (1 års hold)1.338.582 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år212.940 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)276.822 kr.
− Ejerudgifter/år-41.808 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.132 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)235.014 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)360.541 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.983.328 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-55.492 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)76.868 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 værelses lejlighed med altan i attraktivt kvarter på Teglholmen
3 værelses lejlighed med altan i attraktivt kvarter på TeglholmenDu får en moderne og velindrettet 3 værelses lejlighed i et attraktivt kvarter på Teglholmen. Ejendommen er fra 2018 og har en nutidig arkitektonisk profil ud mod de hyggelige kanaler, hvor broer og promenader skaber en særlig stemning. Planløsningen er gennemtænkt, så hver kvadratmeter er udnyttet med omtanke, og køkkenalrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt med adgang til en sydvendt altan, hvor du kan starte dagen i rolige