iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Drejøgade 26B, 5. 501

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 2
Beton 1974α -0.6%!Ingen AVM5. salSol 9764 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Drejøgade 26B, 5. 501

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.656 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
81.172 kr./m² · fallback
Investeret
5.228.020 kr.
81.688 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.265.501 kr.
82.273 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.195.000 kr.
81.172 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
81.172 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
20.313 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år103.944 kr.
Salgspris5.195.000 kr.
Profit (1 års hold)70.924 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år150.024 kr.
Salgspris5.558.650 kr.
Profit (1 års hold)480.654 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år185.397 kr.
Salgspris5.963.860 kr.
Profit (1 års hold)921.237 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-49.656 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.024 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.397 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.195.000 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-33.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.172 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-27normal
2.800.000 kr.43.750 kr./m²
2015-06-15normal
2.210.000 kr.34.531 kr./m²
2010-11-26normal
1.360.000 kr.21.250 kr./m²
1995-06-08normal
480.000 kr.7.500 kr./m²
1992-09-15normal
480.000 kr.7.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2020-09-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer10.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lækker lejlighed med stor altan, elevator i ejendommen på attraktiv adresse tæt på metro og Fælledparken

Velkommen til Drejøgade 26B, 5. 501 – en veludnyttet og indbydende 2-værelses lejlighed på 64 m², beliggende i et af Københavns mest eftertragtede områder. Her får man en bolig, der kombinerer klassisk byliv med moderne komfort og en beliggenhed, der placerer byens mange muligheder lige uden for hoveddøren. Lejligheden er placeret på 5. sal, hvilket giver et dejligt lysindfald og en fantastisk udsigt. Den høje placering bidrager samtidig til en følelse af privatliv og ro midt i byen, hvilket gør boligen til et attraktivt fristed efter en travl dag. Lejligheden fremstår veldisponeret med en gennemtænkt planløsning, der udnytter kvadratmeterne optimalt. Kombinationen af opholdsrum, soveværelse og funktionelle løsninger gør lejligheden særdeles velegnet til både singler, par, førstegangskøbere eller som studerende. Når man træder ind i lejligheden, mødes man af en entré med plads til overtøj og opbevaring. Herfra er der adgang til Lejlighedenss øvrige rum, som fordeler sig på en naturlig og funktionel måde. Lejlighedens stue udgør et naturligt samlingspunkt. Rummet opleves lyst og indbydende med gode indretningsmuligheder og plads til både sofaarrangement, spiseafdeling og hjemmearbejdsplads. De store vinduespartier sikrer et flot dagslys gennem dagen og understreger rummets åbne karakter. Soveværelset har en god størrelse og giver plads til dobbeltseng, garderobeløsninger og eventuelt en mindre arbejdsstation. Rummet fremstår roligt og privat og skaber optimale rammer for hverdagen. Køkkenet er funktionelt indrettet med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder. Her er fokus på praktisk anvendelighed og en naturlig sammenhæng mellem hverdagens behov og boligens øvrige opholdsarealer. Badeværelset fremstår funktionelt med de nødvendige faciliteter og en indretning, der understøtter en nem og komfortabel hverdag. Samlet set fremstår lejligheden som en harmonisk lejlighed med en planløsning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet effektivt. Drejøgade ligger i et af Københavns mest spændende og dynamiske områder. Her får man adgang til et levende nærmiljø med en unik kombination af byliv, kultur, rekreative områder og moderne byudvikling. Området er kendetegnet ved brede gader, grønne omgivelser og en afslappet atmosfære, samtidig med at man befinder sig tæt på Københavns centrum. Kombinationen af historisk charme og moderne arkitektur gør kvarteret særligt attraktivt blandt både unge, familier og etablerede københavnere. Kulturlivet i området er rigt og varieret. Inden for kort afstand findes en lang række kulturinstitutioner, gallerier, spillesteder og kreative miljøer. Området byder på et aktivt byliv med caféer, restauranter og mødesteder, som tiltrækker besøgende fra hele København. Derudover er man tæt på Fælledparken, som er en af byens største og mest populære parker. Her er der rig mulighed for motion, afslapning, sportsaktiviteter og sociale arrangementer året rundt. Den nærliggende strand ved Svanemøllen giver let adgang til badezoner, promenader og rekreative områder, som gør det nemt at kombinere storbyliv med natur og friluftsaktiviteter Fra lejligheden er der kort afstand til metro, som giver hurtig forbindelse til resten af København, lufthavnen og de omkringliggende byområder. Samtidig findes både S-tog, busforbindelser og regionale tog inden for kort afstand. En bolig, der skal opleves!