iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Drejøgade 26B, 5. 501

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.695.000 kr.
73.359 kr/m²
Vores estimat
4.695.000 kr.
73.359 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 66.793 · median 71.400 · P90 82.573 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -3%✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 97✓64 m² sweet✓Stand 7/10

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Drejøgade 26B, 5. 501

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.680 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.695.000 kr.
73.359 kr./m² · fallback
Investeret
4.725.020 kr.
73.828 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.774.423 kr.
74.600 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.3594.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.3594.695.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1066.7934.274.755 kr.-9.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.4004.569.621 kr.-2.7 %8 comps same_road_250m, median 54 m væk · high confidence
Comp-engine · P9082.5735.284.674 kr.+12.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.3131.300.000 kr.-72.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år109.920 kr.
Salgspris4.695.000 kr.
Profit (1 års hold)79.900 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år156.000 kr.
Salgspris4.882.800 kr.
Profit (1 års hold)313.780 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år191.373 kr.
Salgspris5.389.860 kr.
Profit (1 års hold)856.213 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-43.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.920 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.000 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.373 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.695.000 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-30.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)73.359 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-27normal
2.800.000 kr.43.750 kr./m²
2015-06-15normal
2.210.000 kr.34.531 kr./m²
2010-11-26normal
1.360.000 kr.21.250 kr./m²
1995-06-08normal
480.000 kr.7.500 kr./m²
1992-09-15normal
480.000 kr.7.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2020-09-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 2v'er med altan og udsigt

Flot udsigt og lyse rammer nær FælledparkenUnge såvel som ældre, singlen såvel som parret – kort sagt bare jer, der ønsker dejligt mange kvadratmeter – vil falde godt på plads i rammerne af denne velholdte, komfortable toværelses på Østerbro. I bosætter jer på en af Klimakvarterets ordentlige gader nær grønne gåture i Fælledparken, byens summen langs Østerbrogade og metroen ved Poul Henningsens Plads; dét er gode betingelser for hverdagen.Selve lejligheden består af et køkken, et soveværelse, en