Udbudspris
5.495.000 kr.
79.638 kr/m²
Vores estimat
5.753.420 kr.
83.383 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.7 %
+258.420 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.0 %
Comp-engineP10 67.149 · median 73.590 · P90 87.601 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 22.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -8%✓4. sal✓α +4.0%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.383 kr/m² × 69 m² = 5.753.420 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.680 kr./år
Alpha
4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.753.420 kr.
83.383 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
80.142 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.852.654 kr.
84.821 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.638 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.383 | 5.753.420 kr. | +4.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.149 | 4.633.307 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.590 | 5.077.706 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 29 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.601 | 6.044.440 kr. | +10.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.841 | 1.300.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år136.200 kr.
Salgspris5.753.420 kr.
Profit (1 års hold)359.800 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år188.364 kr.
Salgspris5.983.557 kr.
Profit (1 års hold)642.101 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.7%
α (alpha)4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast24.7%
Gross rental/år325.812 kr.
Salgspris6.604.926 kr.
Profit (1 års hold)1.400.919 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-37.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)325.812 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.753.420 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread223.600 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.638 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-20normal
4.480.000 kr.64.928 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.480.000 kr.2025-08-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer22.7% pa
FMV implicerer28.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Super flot gennemrenoveret med en veldisponeret planløsning!
Velkommen til toppen af Ane Katrines Vej - helt øverst uden overbo, hvor denne lyse og velindrettede lejlighed kan blive jeres næste trygge base. De flotte, gennemførte detaljer som radiatorskjulere, stukkatur og mørke sildebensgulve er bare nogle af de ting, I vil falde for på de 69 kvm, der føles som meget mere end det. I bliver mødt af en fordelingsgang, når I har bevæget jer op på fjerde etage, hvorfra I har adgang til tre værelser, en stue, et badeværelse og et køkken. Bevæg jer langs de f