iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 81, 7. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
132 m² for stor7. salα +3.5%Sol 90Bygget 2006AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.501 kr/m² × 132 m² = 8.118.160 kr.
Edvard Thomsens Vej 81, 7. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
132 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
60d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.056 kr./år
Alpha
3.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.118.160 kr.
61.501 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
59.421 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.259.974 kr.
62.576 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.795.000 kr.
59.053 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.118.160 kr.
61.501 kr./m²
+4.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.600.000 kr.
19.697 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.0%
α (alpha)3.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år193.224 kr.
Salgspris8.118.160 kr.
Profit (1 års hold)467.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.0%
α (alpha)3.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år274.008 kr.
Salgspris8.686.431 kr.
Profit (1 års hold)1.116.819 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.5%
α (alpha)3.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast21.5%
Gross rental/år247.858 kr.
Salgspris9.319.648 kr.
Profit (1 års hold)1.723.885 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (132) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-76.056 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)274.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.858 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.118.160 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread274.540 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha3.5%

Mægler

kr/m² (udbud)59.053 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-09-04normal
2.930.000 kr.22.197 kr./m²
2010-11-08auction
2.226.000 kr.16.864 kr./m²
2008-02-27normal
6.000.000 kr.45.455 kr./m²
2007-12-06normal
5.300.000 kr.40.152 kr./m²
2006-09-15normal
3.770.000 kr.28.561 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.930.000 kr.2012-09-04 · 14 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik Penthouse med storslået udsigt og to altaner

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Edvard Thomsens Vej 81, 7.tv – en eksklusiv hjørne-penthouse på 132 veldisponerede kvadratmeter, hvor lys, luft og udsigt smelter sammen i en boligoplevelse ud over det sædvanlige. Her bor I øverst oppe med himlen som nærmeste nabo og panoramaudsigt fra samtlige opholdsrum over Byparken, Kalvebod Fælled og Københavns skyline. Boligen emmer af sommerliv og afslappet elegance. Det imponerende køkken-alrum fungerer som hjemmets naturlige samlingspunkt med et stilrent køkken indrettet med hele to køkkenøer – en sjælden og eksklusiv løsning, der både giver masser af arbejdsplads og skaber perfekte rammer for gæster, lange middage og hyggelige stunder. Det lille viktualierum er endnu en sjælden detalje i Ørestad og giver ekstra opbevaringsplads til hverdagen. Fra køkken-alrummet er der direkte udgang til den vestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes med en fantastisk udsigt over Byparken, Kalvebod Fælled og byens tage. Her får I følelsen af at bo midt mellem storby og natur. Lejligheden byder desuden på to usædvanligt store soveværelser med indbyggede skabe. Det ene værelse har egen udgang til endnu en skøn altan med udsigt mod Byparken – perfekt til morgenkaffen i solen eller en rolig stund højt over byen. Badeværelset fremstår lyst, moderne og indbydende med en elegant indretning og god plads. I bryggerset sørger ovenlyset for et fantastisk naturligt lysindfald, som giver rummet en let og behagelig atmosfære. Beliggenheden i Ørestad er svær at overgå. Her bor I med få minutters afstand til metro, som hurtigt forbinder jer med både Indre By, lufthavnen og resten af København. Fields shoppingcenter, caféer, specialbutikker og dagligvareindkøb ligger lige i nærheden, og området byder samtidig på gode skoler, institutioner og moderne faciliteter for både familier og par. Byparken er et af Ørestads helt store trækplastre – et grønt frirum med søer, stisystemer, legepladser og rekreative områder, der inviterer til alt fra picnic og løbeture til afslapning i solen. Samtidig ligger Kalvebod Fælled lige ved døren og giver unikke muligheder for naturoplevelser året rundt. En sjældent udbudt penthouselejlighed, hvor udsigt, lys og beliggenhed går op i en højere enhed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk