← Tilbage til on-market
Ålandsgade 5, 4. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
5.195.000 kr.
66.603 kr/m²
Vores estimat
5.795.501 kr.
74.301 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.6 %
+600.501 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.9 %
Comp-engineP10 58.586 · median 70.440 · P90 82.237 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 10.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 8 · ! 0 · ✗ 0
✓α +11%✓Comps +6%✓4. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓78 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.301 kr/m² × 78 m² = 5.795.501 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.512 kr./år
Alpha
10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.501 kr.
74.301 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
67.026 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.862.086 kr.
75.155 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.603 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.301 | 5.795.501 kr. | +11.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.586 | 4.569.680 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.440 | 5.494.295 kr. | +5.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 233 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.237 | 6.414.488 kr. | +23.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.590 | 1.450.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.8%
α (alpha)10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år103.608 kr.
Salgspris5.795.501 kr.
Profit (1 års hold)671.089 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.7%
α (alpha)10.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år151.344 kr.
Salgspris6.027.321 kr.
Profit (1 års hold)950.645 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.8%
α (alpha)10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast30.8%
Gross rental/år268.402 kr.
Salgspris6.653.235 kr.
Profit (1 års hold)1.693.617 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-55.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.608 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.344 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.402 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.795.501 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread567.481 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha10.9%
Mægler
kr/m² (udbud)66.603 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-20normal
3.795.000 kr.48.654 kr./m²
2017-06-19normal
3.360.000 kr.43.077 kr./m²
2011-06-10normal
1.775.000 kr.22.756 kr./m²
2007-07-06normal
1.570.000 kr.20.128 kr./m²
2004-02-08normal
1.095.000 kr.14.038 kr./m²
1998-07-22normal
363.000 kr.4.654 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2021-04-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst beliggende 3-værelses lejlighed med terrasse på Amager
På Ålandsgade 5, 4. th, 2300 København S venter en indbydende 3 værelses lejlighed øverst i ejendommen med et hjemligt udtryk og et fint udsyn over kvarterets tage. Ejendommen fremstår smukt og tidstypisk og falder naturligt ind i den stemningsfulde gade.Boligen er velindrettet, og kvadratmeterne er udnyttet med omtanke. I stueplanet samles køkken og opholdsrum i en åben og behagelig ramme om hverdagen, hvor indretningen opleves let og fleksibel. Trappen er integreret i rummet og skaber samtidig