Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.139 kr/m² × 78 m² = 5.314.871 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.388 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.314.871 kr.
68.139 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
73.475 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.392.399 kr.
69.133 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.695.000 kr.
73.013 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.314.871 kr.
68.139 kr./m²
-6.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
18.590 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år111.732 kr.
Salgspris5.314.871 kr.
Profit (1 års hold)-304.417 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-7.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år159.468 kr.
Salgspris5.686.912 kr.
Profit (1 års hold)115.360 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år276.526 kr.
Salgspris6.101.472 kr.
Profit (1 års hold)646.978 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-47.388 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.526 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.314.871 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-416.149 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)73.013 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-20normal
3.795.000 kr.48.654 kr./m²
2017-06-19normal
3.360.000 kr.43.077 kr./m²
2011-06-10normal
1.775.000 kr.22.756 kr./m²
2007-07-06normal
1.570.000 kr.20.128 kr./m²
2004-02-08normal
1.095.000 kr.14.038 kr./m²
1998-07-22normal
363.000 kr.4.654 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2021-04-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik taglejlighed i to etager med egen tagterrasse
Lejligheden Velkommen en lys og charmerende lejlighed, der med sin høje placering byder på et fantastisk lysindfald og en skøn tagterrasse. Hjemmets 78 boligkvadratmeter fordeler sig over to etager, og rumfordelingen passer især godt til parret eller solisten. Det er den øverste lejlighed i ejendommen, der bliver jeres, og I får derfor et uspoleret lysindfald fra øst og vest. Lejlighedens indretning er lys og klassisk, hjemmet fremstår flot velholdt, og de praktiske faciliteter tæller både vask