Udbudspris
5.495.000 kr.
70.449 kr/m²
Vores estimat
5.858.708 kr.
75.112 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.6 %
+363.708 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.9 %
Comp-engineP10 58.586 · median 70.440 · P90 82.237 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
83/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 7 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -0%✓4. sal✓α +5.9%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓78 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.112 kr/m² × 78 m² = 5.858.708 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.772 kr./år
Alpha
5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.858.708 kr.
75.112 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
70.895 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.929.628 kr.
76.021 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.449 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.112 | 5.858.708 kr. | +6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.586 | 4.569.680 kr. | -16.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.440 | 5.494.295 kr. | -0.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 233 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.237 | 6.414.488 kr. | +16.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.590 | 1.450.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.9%
α (alpha)5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år108.348 kr.
Salgspris5.858.708 kr.
Profit (1 års hold)437.236 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.8%
α (alpha)5.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år156.084 kr.
Salgspris6.093.056 kr.
Profit (1 års hold)719.320 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.7%
α (alpha)5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast25.7%
Gross rental/år273.142 kr.
Salgspris6.725.797 kr.
Profit (1 års hold)1.469.118 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-50.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.084 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.142 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.858.708 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread328.888 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha5.9%
Mægler
kr/m² (udbud)70.449 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-20normal
3.795.000 kr.48.654 kr./m²
2017-06-19normal
3.360.000 kr.43.077 kr./m²
2011-06-10normal
1.775.000 kr.22.756 kr./m²
2007-07-06normal
1.570.000 kr.20.128 kr./m²
2004-02-08normal
1.095.000 kr.14.038 kr./m²
1998-07-22normal
363.000 kr.4.654 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.795.000 kr.2021-04-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik taglejlighed i to etager med egen tagterrasse
LejlighedenVelkommen en lys og charmerende lejlighed, der med sin høje placering byder på et fantastisk lysindfald og en skøn tagterrasse. Hjemmets 78 boligkvadratmeter fordeler sig over to etager, og rumfordelingen passer især godt til parret eller solisten.Det er den øverste lejlighed i ejendommen, der bliver jeres, og I får derfor et uspoleret lysindfald fra øst og vest. Lejlighedens indretning er lys og klassisk, hjemmet fremstår flot velholdt, og de praktiske faciliteter tæller både vaske-