iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mjølnerparken 48, 2. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.595.000 kr.
77.881 kr/m²
Vores estimat
4.270.573 kr.
72.383 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-324.427 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.7 %
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1987✗α -7.7%✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.383 kr/m² × 59 m² = 4.270.573 kr.
Mjølnerparken 48, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1987
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.660 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.270.573 kr.
72.383 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
78.380 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.333.502 kr.
73.449 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.8814.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.3834.270.573 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år90.780 kr.
Salgspris4.270.573 kr.
Profit (1 års hold)-263.067 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år129.012 kr.
Salgspris4.441.396 kr.
Profit (1 års hold)-54.012 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.0%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år176.178 kr.
Salgspris4.902.618 kr.
Profit (1 års hold)454.376 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-36.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.178 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.270.573 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-353.847 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)77.881 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Alrum med stor altan og udsigt til Mimersparken

Istandsat og velindrettet ejerlejlighed på 59 m² på Nørrebro Denne istandsatte ejerlejlighed på 59 kvadratmeter har en attraktiv beliggenhed på Nørrebro. Lejligheden blev gennemskribende renoveret i 2024 og fremstår helt indflytningsklar. Boligens to værelser giver en gennemtænkt planløsning, der udnytter pladsen igennem hele hjemmet uden spildplads. Indendørs mødes I af lse trægulve, hvide vægge og et naturligt lys, der strømmer ind ad de store vinduespartier. Boligen henvender sig både til sin