iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 16, 3. th

2000 Frederiksberg · home · home Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
92.786 kr/m²
Vores estimat
5.806.990 kr.
82.957 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.6 %
-688.010 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.2 %
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.2%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 95✓3. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.957 kr/m² × 70 m² = 5.806.990 kr.
Nordre Fasanvej 16, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
66d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.860 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.806.990 kr.
82.957 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
93.369 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.896.302 kr.
84.233 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.7866.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.9575.806.990 kr.-10.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering6.714470.000 kr.-92.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.2%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.2%
Gross rental/år126.540 kr.
Salgspris5.806.990 kr.
Profit (1 års hold)-602.290 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.4%
α (alpha)-11.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år179.460 kr.
Salgspris6.039.270 kr.
Profit (1 års hold)-317.090 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.4%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år313.632 kr.
Salgspris6.666.425 kr.
Profit (1 års hold)444.237 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-49.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)313.632 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.806.990 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-728.830 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-11.2%

Mægler

kr/m² (udbud)92.786 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1995-05-30normal
165.000 kr.2.357 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 470.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
165.000 kr.1995-05-30 · 31 år siden
Udbudspris implicerer12.6% pa
FMV implicerer12.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Perfektionistisk istandsat 3'er i klassisk ejendom nær CBS - altanprojekt i gang...

Om du forelsker dig først i bolig eller beliggenhed, skal den anden del nok følge med, for i én og samme pakkeløsning står vi med både den slags lejlighed og den slags adresse, der får byelskeren til at tabe kæben. Elegante kvadratmeter og en beliggenhed på det centrale Frederiksberg, dét er, hvad der venter dig – læs med!Lyse vægge, store dannebrogsvinduer, nuancerige trægulve, høje paneler, stuklister, spots i loftet – der er for mange lækkerier til stede i lejligheden her, til at vi kan nævne