Udbudspris
5.295.000 kr.
63.036 kr/m²
Vores estimat
5.594.070 kr.
66.596 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.6 %
+299.070 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Comp-engineP10 55.141 · median 58.791 · P90 80.488 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)✓α +5.0%✓Sol 100✓3. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.596 kr/m² × 84 m² = 5.594.070 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.296 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.594.070 kr.
66.596 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
63.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.708.354 kr.
67.957 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.036 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.596 | 5.594.070 kr. | +5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.141 | 4.631.870 kr. | -12.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.791 | 4.938.436 kr. | -6.7 % | 8 comps samme postnummer, median 495 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.488 | 6.760.982 kr. | +27.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.048 | 1.600.000 kr. | -69.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.8%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år150.384 kr.
Salgspris5.594.070 kr.
Profit (1 års hold)415.834 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.0%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år213.888 kr.
Salgspris5.817.833 kr.
Profit (1 års hold)703.101 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.5%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast25.5%
Gross rental/år302.196 kr.
Salgspris6.421.992 kr.
Profit (1 års hold)1.395.569 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-61.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.888 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.196 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.594.070 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread265.450 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha5.0%
Mægler
kr/m² (udbud)63.036 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-06-15normal
3.550.000 kr.42.262 kr./m²
2002-05-23normal
1.495.000 kr.17.798 kr./m²
1995-03-28normal
525.000 kr.6.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-06-15 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ro, grøn udsigt og vestvendt altan i Fuglebakke-kvarteret
Grønne trætoppe til den ene side og vid udsigt over Fuglebakkekvarteret til den anden. Her på tredje sal er det let at finde ro og nyde følelsen af luft omkring sig. Lejligheden er lys og ligger dejligt tilbagetrukket i det fredelige villakvarter. Den har en god indretning, der blandt andet giver mulighed for at skabe yderligere et soveværelse, og så får I tilmed en skøn, overdækket altan mod vest.I bor i en nydelig etageejendom med elevator og eget parkeringsområde med mange pladser. Ligesom om