← Tilbage til on-market
Burmeistersgade 5, 1. tv
1429 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -20.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -20.0%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 69✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.220 kr/m² × 51 m² = 4.550.243 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.650.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.928 kr./år
Alpha
-20.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.550.243 kr.
89.220 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.685.750 kr.
111.485 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.598.514 kr.
90.167 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.650.000 kr.
110.784 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.550.243 kr.
89.220 kr./m²
-19.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
23.529 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.6%
α (alpha)-20.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-18.6%
Gross rental/år77.712 kr.
Salgspris4.550.243 kr.
Profit (1 års hold)-1.057.795 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-10.9%
α (alpha)-20.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-10.9%
Gross rental/år118.104 kr.
Salgspris4.868.760 kr.
Profit (1 års hold)-698.886 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.1%
α (alpha)-20.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år287.518 kr.
Salgspris5.223.679 kr.
Profit (1 års hold)-174.553 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-56.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.712 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.104 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.518 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.900 kr.
= Tx-omkostning35.750 kr.
+ Tilbudspris5.650.000 kr.
= Total investeret5.685.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.550.243 kr.
− Investeret-5.685.750 kr.
= Spread-1.135.507 kr.
÷ Investeret÷ 5.685.750 kr.
= Alpha-20.0%
Mægler
kr/m² (udbud)110.784 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-11-22normal
2.525.000 kr.49.510 kr./m²
2015-04-09normal
2.350.000 kr.46.078 kr./m²
2012-09-03normal
1.425.000 kr.27.941 kr./m²
2006-10-29normal
1.795.000 kr.35.196 kr./m²
1999-11-17normal
391.000 kr.7.667 kr./m²
1996-08-19normal
360.000 kr.7.059 kr./m²
1995-09-07normal
330.000 kr.6.471 kr./m²
1992-02-24normal
245.000 kr.4.804 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.525.000 kr.2016-11-22 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
DELEVENLIG 2-VÆRELSES MED 2 ALTANER
Velkommen til en lys og indbydende lejlighed i hjertet af Christianshavn – med to skønne altaner, charmerende detaljer og adgang til en grøn og hyggelig gårdhave. Lejligheden egner sig perfekt til både par, singler eller som delebolig takket være den gode planløsning og de veludnyttede kvadratmeter.Lejligheden byder på en god planløsning med flotte plankegulve og højt til loftet. Den rummelige stue har plads til både sofaarrangement og spiseafdeling og ligger i åben forbindelse med den ene altan