← Tilbage til on-market
Burmeistersgade 5, 1. tv
1429 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
5.495.000 kr.
107.745 kr/m²
Vores estimat
4.934.843 kr.
96.762 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.2 %
-560.157 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.8 %
Comp-engineP10 81.025 · median 92.395 · P90 95.330 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·127 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -10.8%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 69✓1. sal✓51 m² sweet✓Stand 6/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.762 kr/m² × 51 m² = 4.934.843 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
127d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.928 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.934.843 kr.
96.762 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
108.428 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.980.820 kr.
97.663 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 107.745 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.762 | 4.934.843 kr. | -10.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.025 | 4.132.272 kr. | -24.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.395 | 4.712.129 kr. | -14.2 % | 8 comps inden for 250 m, median 74 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.330 | 4.861.849 kr. | -11.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.200.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.4%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år77.712 kr.
Salgspris4.934.843 kr.
Profit (1 års hold)-517.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.6%
α (alpha)-10.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år118.104 kr.
Salgspris5.132.237 kr.
Profit (1 års hold)-279.479 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.2%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år287.518 kr.
Salgspris5.665.200 kr.
Profit (1 års hold)422.897 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-56.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.712 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.104 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.518 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.934.843 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-594.977 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-10.8%
Mægler
kr/m² (udbud)107.745 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-11-22normal
2.525.000 kr.49.510 kr./m²
2015-04-09normal
2.350.000 kr.46.078 kr./m²
2012-09-03normal
1.425.000 kr.27.941 kr./m²
2006-10-29normal
1.795.000 kr.35.196 kr./m²
1999-11-17normal
391.000 kr.7.667 kr./m²
1996-08-19normal
360.000 kr.7.059 kr./m²
1995-09-07normal
330.000 kr.6.471 kr./m²
1992-02-24normal
245.000 kr.4.804 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.525.000 kr.2016-11-22 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
DELEVENLIG 2-VÆRELSES MED 2 ALTANER
Velkommen til en lys og indbydende lejlighed i hjertet af Christianshavn – med to skønne altaner, charmerende detaljer og adgang til en grøn og hyggelig gårdhave. Lejligheden egner sig perfekt til både par, singler eller som delebolig takket være den gode planløsning og de veludnyttede kvadratmeter.Lejligheden byder på en god planløsning med flotte plankegulve og højt til loftet. Den rummelige stue har plads til både sofaarrangement og spiseafdeling og ligger i åben forbindelse med den ene altan