iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klosterstræde 22, 1. tv

1157 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
88.973 kr/m²
Vores estimat
5.833.935 kr.
79.917 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.2 %
-661.065 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.7 %
Comp-engineP10 73.914 · median 83.786 · P90 96.331 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.7% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -10.7%✓Sol 84✓Klassisk 1820✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.917 kr/m² × 73 m² = 5.833.935 kr.
Klosterstræde 22, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1820
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.104 kr./år
Alpha
-10.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.833.935 kr.
79.917 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
89.532 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.922.168 kr.
81.126 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.9736.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.9175.833.935 kr.-10.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.9145.395.748 kr.-16.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.7866.116.379 kr.-5.8 %8 comps inden for 1 km, median 255 m væk · high confidence
Comp-engine · P9096.3317.032.150 kr.+8.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.4522.150.000 kr.-66.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.8%
α (alpha)-10.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år125.616 kr.
Salgspris5.833.935 kr.
Profit (1 års hold)-576.269 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.9%
α (alpha)-10.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år183.432 kr.
Salgspris6.067.292 kr.
Profit (1 års hold)-285.096 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.4%
α (alpha)-10.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år348.192 kr.
Salgspris6.697.357 kr.
Profit (1 års hold)509.729 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år192.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)250.536 kr.
− Ejerudgifter/år-67.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.432 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)348.192 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.833.935 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-701.885 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-10.7%

Mægler

kr/m² (udbud)88.973 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-22normal
4.900.000 kr.67.123 kr./m²
2020-02-25normal
3.675.000 kr.50.342 kr./m²
2013-02-14normal
2.375.000 kr.32.534 kr./m²
1998-11-19normal
951.720 kr.13.037 kr./m²
1995-03-20normal
655.000 kr.8.973 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.900.000 kr.2023-10-22 · 3 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FLOT OG DELEVENLIG 3V'ER I HJERTET AF KØBENHAVN K

Gennemført ejerlejlighed fra 1820 i historiske København K med klassisk udtryk og en rolig placering midt i det gamle latinerkvarter. Bygningen, som tidligere har huset Chr. Gerner-Jensen Kemisk Fabrik, fremstår med smuk orange facade og mørkegrå sprossede vinduer. Indenfor venter en kombination af autentiske detaljer og moderne løsninger. Dagslyset strømmer let igennem sprossevinduerne og falder over de brede trægulve, der skaber et varmt og indbydende udtryk i boligens primære opholdsrum.Køkke