iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 39, 1. 4

1302 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
99.914 kr/m²
Vores estimat
5.139.790 kr.
88.617 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.3 %
-655.210 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.9 %
Comp-engineP10 78.664 · median 85.806 · P90 93.430 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 26.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -11.9%✓KBH-klassiker 1943✓Stand 8/10✓Sol 79✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.617 kr/m² × 58 m² = 5.139.790 kr.
Dronningens Tværgade 39, 1. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1943
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.576 kr./år
Alpha
-11.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.139.790 kr.
88.617 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
100.545 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.211.217 kr.
89.849 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9145.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.6175.139.790 kr.-11.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.6644.562.509 kr.-21.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.8064.976.724 kr.-14.1 %8 comps inden for 1 km, median 127 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.4305.418.928 kr.-6.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.8621.500.000 kr.-74.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-11.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år104.544 kr.
Salgspris5.139.790 kr.
Profit (1 års hold)-587.286 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.3%
α (alpha)-11.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år150.480 kr.
Salgspris5.345.382 kr.
Profit (1 års hold)-335.758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-11.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år295.870 kr.
Salgspris5.900.479 kr.
Profit (1 års hold)364.729 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.056 kr.
− Ejerudgifter/år-48.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.870 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.139.790 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-691.830 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-11.9%

Mægler

kr/m² (udbud)99.914 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-11-20normal
3.650.000 kr.62.931 kr./m²
2024-01-27normal
215.640.000 kr.3.717.931 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.650.000 kr.2024-11-20 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.0% pa
FMV implicerer18.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner og grønt kig – roligt placering i Frederiksstaden

To altaner og grønt kig – roligt placering i FrederiksstadenPå Dronningens Tværgade 39, 1. 4. venter en veldisponeret 2-værelses lejlighed, hvor særligt de to altaner, det gode lysindfald og den fredelige placering mod gården skiller sig ud. Boligen rummer 58 m² og passer ideelt til både den enlige, parret eller som forældrekøb.Planløsningen er enkel og velfungerende. Fra entréen er der adgang til et separat og funktionelt køkken, mens lejlighedens store stue giver mulighed for at indrette både