iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Viggo Kampmanns Plads 7, 2. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2016)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.3%✓Sol 95✓Nybyg 2016✓2. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.150 kr/m² × 87 m² = 7.582.055 kr.
Viggo Kampmanns Plads 7, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2016
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.356 kr./år
Alpha
-3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.582.055 kr.
87.150 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
90.157 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.659.373 kr.
88.039 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.795.000 kr.
89.598 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.582.055 kr.
87.150 kr./m²
-2.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.400.000 kr.
27.586 kr./m²
-69.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år125.124 kr.
Salgspris7.582.055 kr.
Profit (1 års hold)-136.441 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-3.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år178.368 kr.
Salgspris8.112.799 kr.
Profit (1 års hold)447.547 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år324.155 kr.
Salgspris8.704.199 kr.
Profit (1 års hold)1.184.734 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-52.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.155 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.582.055 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-261.565 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-3.3%

Mægler

kr/m² (udbud)89.598 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-04-22normal
5.225.000 kr.60.057 kr./m²
2014-11-26normal
3.595.000 kr.41.322 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.225.000 kr.2021-04-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med sydvendt altan og vandudsigt

På Islands Brygge, tæt ved vandet, finder du denne velholdte og indflytningsklare lejlighed. Der er tale om en moderne bolig med et køkken-alrum, to værelser og et badeværelse, og hertil hører en stor, sydvendt altan med en udsigt, der strækker sig over Havnevigen og Havneløbet.Ejendommen er opført i moderne, rene linjer med en lys facade, hvor store vinduespartier sikrer et solidt lysindfald i boligen. Lejligheden breder sig på anden sal, og du træder indenfor til det lyse og åbne opholdsmiljø,