Viggo Kampmanns Plads 7, 2. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2016)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·142 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 28% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.276 | 7.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.287 | 7.941.977 kr. | +9.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.709 | 6.238.718 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.705 | 7.369.336 kr. | +1.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 296 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 98.392 | 8.560.088 kr. | +18.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.586 | 2.400.000 kr. | -66.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med sydvendt altan og vandudsigt
På Islands Brygge, tæt ved vandet, finder du denne velholdte og indflytningsklare lejlighed. Der er tale om en moderne bolig med et køkken-alrum, to værelser og et badeværelse, og hertil hører en stor, sydvendt altan med en udsigt, der strækker sig over Havnevigen og Havneløbet.Ejendommen er opført i moderne, rene linjer med en lys facade, hvor store vinduespartier sikrer et solidt lysindfald i boligen. Lejligheden breder sig på anden sal, og du træder indenfor til det lyse og åbne opholdsmiljø,