iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32B, 2. 222

2300 København S · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.995.000 kr.
59.432 kr/m²
Vores estimat
12.589.396 kr.
68.051 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.5 %
+1.594.396 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.8 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_in_fallback_tiers · no_selected_comps
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 13.8% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 30% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1963✗185 m² for stor!Comps usikre (0)!Sol 44✓α +14%✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.051 kr/m² × 185 m² = 12.589.396 kr.
Islands Brygge 32B, 2. 222

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
185 m²
Værelser
3
Byggeår
1963
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 140.676 kr./år
Alpha
13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.589.396 kr.
68.051 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.062.820 kr.
59.799 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.747.783 kr.
68.907 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.43210.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.05112.589.396 kr.+14.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.1895.400.000 kr.-50.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.9%
α (alpha)13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år236.724 kr.
Salgspris12.589.396 kr.
Profit (1 års hold)1.763.300 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.0%
α (alpha)13.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år349.944 kr.
Salgspris13.092.972 kr.
Profit (1 års hold)2.380.096 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.3%
α (alpha)13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast30.3%
Gross rental/år183.238 kr.
Salgspris14.452.627 kr.
Profit (1 års hold)3.573.044 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (185) × 12 mdr
= Langtidsleje/år377.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)490.620 kr.
− Ejerudgifter/år-140.676 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)236.724 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)349.944 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.238 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.589.396 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread1.526.576 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha13.8%

Mægler

kr/m² (udbud)59.432 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-10-04normal
6.400.000 kr.34.595 kr./m²
2013-04-02normal
4.700.000 kr.25.405 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 5.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.400.000 kr.2018-10-04 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

185m2 med imponerende alrum, to badeværelser,  to soveværelser og stor altan.

Et flygel, et stort spisebord og en ordentlig sofa. Her er der plads til alle tre, uden at møblerne skal stå tæt. På Islands Brygge 32B får du 185 m2 med et usædvanligt stort opholdsrum, to soveværelser, to badeværelser og en altan, der følger ejendommens buede facade.Det er opholdsrummet, der tager opmærksomheden, når du træder ind. Vinduer fra gulv til loft følger rummets kurve og giver et langt kig ud mod altanen og kvarteret. De lyse trægulve, de slanke søjler og loftets buede linjer giver r