iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Søllerødgade 35, 3. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.395.000 kr.
86.176 kr/m²
Vores estimat
4.316.538 kr.
84.638 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-78.462 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 72.205 · median 83.591 · P90 91.740 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -2.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓3. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.638 kr/m² × 51 m² = 4.316.538 kr.
Søllerødgade 35, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.816 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.316.538 kr.
84.638 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
86.730 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.346.950 kr.
85.234 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.1764.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.6384.316.538 kr.-1.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.2053.682.456 kr.-16.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.5914.263.121 kr.-3.0 %8 comps inden for 250 m, median 74 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.7404.678.723 kr.+6.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering9.804500.000 kr.-88.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år58.344 kr.
Salgspris4.316.538 kr.
Profit (1 års hold)-48.338 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.7%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år91.392 kr.
Salgspris4.489.200 kr.
Profit (1 års hold)157.372 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år161.022 kr.
Salgspris4.955.386 kr.
Profit (1 års hold)693.188 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-51.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)91.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.022 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.316.538 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-106.682 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)86.176 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-01-13family
1.060.000 kr.20.784 kr./m²
2013-06-18normal
1.495.000 kr.29.314 kr./m²
1998-03-05normal
97.667 kr.1.915 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2013-06-18 · 13 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2V’er i Stefansgadekvarteret

Midt i det populære Stefansgade kvarter på Nørrebro udbydes denne indbydende toværelses ejerlejlighed. Her bor du let tilbagetrukket fra byens mest travle strøg og alligevel med alt det bedste lige om hjørnet.Boligens planløsning er både enkel og velfungerende, ideel til parret, den enlige eller som delebolig. De to rum er regulære og nemme at indrette efter behov. Stuen rummer både spiseplads og et hyggeligt sofahjørne, og det store vinduesparti mod øst lader den blide formiddagssol strømme ind