Udbudspris
7.195.000 kr.
78.207 kr/m²
Vores estimat
7.207.609 kr.
78.344 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.2 %
+12.609 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.4 %
Comp-engineP10 69.370 · median 75.412 · P90 86.197 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -0.4%✓Sol 100✓Nybyg 2020✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.344 kr/m² × 92 m² = 7.207.609 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.692 kr./år
Alpha
-0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.207.609 kr.
78.344 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
78.696 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.324.401 kr.
79.613 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.207 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.344 | 7.207.609 kr. | +0.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.370 | 6.381.998 kr. | -11.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.412 | 6.937.866 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 40 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.197 | 7.930.106 kr. | +10.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.087 | 2.400.000 kr. | -66.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år162.588 kr.
Salgspris7.207.609 kr.
Profit (1 års hold)130.177 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år227.172 kr.
Salgspris7.495.913 kr.
Profit (1 års hold)483.065 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år349.657 kr.
Salgspris8.274.335 kr.
Profit (1 års hold)1.383.972 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-52.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.588 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)349.657 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.207.609 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-32.411 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)78.207 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner. Kig til vandet. Elevator. God planløsning
To altaner. Kig til vandet. Elevator. God planløsningLEJLIGHED: Så bliver det ikke bedre i ejerforeningen Nordkajen. Man er placeret midt på ejendommen sydvest side, så her kan eftermiddags- og aftensolen nydes på den ene af dine kommende to altaner. Der er smukt kig til kirkeskibet, vandet og himlen. Du kommer op til lejligheden via gårdsiden, da køkken-alrum, stue og altan er placeret mod kanalen. Du kan tage trapperne eller elevatoren. Entré med indbygget skab. To gode værelser mod den stille