Udbudspris
6.750.000 kr.
73.370 kr/m²
Vores estimat
6.902.429 kr.
75.026 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+152.429 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 69.370 · median 75.412 · P90 86.197 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·120 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.6%✓Comps +3%✓Sol 100✓Nybyg 2020✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.026 kr/m² × 92 m² = 6.902.429 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
120d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.692 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.902.429 kr.
75.026 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.792.350 kr.
73.830 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.021.041 kr.
76.316 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.370 | 6.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.026 | 6.902.429 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.370 | 6.381.998 kr. | -5.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.412 | 6.937.866 kr. | +2.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 40 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.197 | 7.930.106 kr. | +17.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.087 | 2.400.000 kr. | -64.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.0%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år162.588 kr.
Salgspris6.902.429 kr.
Profit (1 års hold)272.667 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år227.172 kr.
Salgspris7.178.526 kr.
Profit (1 års hold)613.348 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år349.657 kr.
Salgspris7.923.988 kr.
Profit (1 års hold)1.481.296 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-52.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)162.588 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.172 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)349.657 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.902.429 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread110.079 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.370 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner. Kig til vandet. Elevator. God planløsning
To altaner. Kig til vandet. Elevator. God planløsningLEJLIGHED: Så bliver det ikke bedre i ejerforeningen Nordkajen. Man er placeret midt på ejendommen sydvest side, så her kan eftermiddags- og aftensolen nydes på den ene af dine kommende to altaner. Der er smukt kig til kirkeskibet, vandet og himlen. Du kommer op til lejligheden via gårdsiden, da køkken-alrum, stue og altan er placeret mod kanalen. Du kan tage trapperne eller elevatoren. Entré med indbygget skab. To gode værelser mod den stille