← Tilbage til on-market
Sankt Annæ Gade 4B, 2. th
1416 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
5.995.000 kr.
101.610 kr/m²
Vores estimat
5.225.136 kr.
88.562 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.8 %
-769.864 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.4 %
Comp-engineP10 88.526 · median 88.526 · P90 88.526 kr/m²1 comps · inden for 250 mfew_selected_comps
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -13.4%✓Sol 95✓Klassisk 1624✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.562 kr/m² × 59 m² = 5.225.136 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1624
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.576 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.225.136 kr.
88.562 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
102.251 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.292.714 kr.
89.707 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 101.610 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.562 | 5.225.136 kr. | -12.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 88.526 | 5.223.061 kr. | -12.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.526 | 5.223.061 kr. | -12.9 % | 1 comps inden for 250 m, median 29 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.526 | 5.223.061 kr. | -12.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.424 | 1.500.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.7%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-11.7%
Gross rental/år101.184 kr.
Salgspris5.225.136 kr.
Profit (1 års hold)-706.500 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.9%
α (alpha)-13.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år147.912 kr.
Salgspris5.434.141 kr.
Profit (1 års hold)-450.767 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.3%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år233.935 kr.
Salgspris5.998.456 kr.
Profit (1 års hold)199.571 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.488 kr.
− Ejerudgifter/år-54.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)233.935 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.225.136 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-807.684 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-13.4%
Mægler
kr/m² (udbud)101.610 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-04-24normal
4.100.000 kr.69.492 kr./m²
2018-12-17family
1.538.000 kr.26.068 kr./m²
2011-04-13normal
1.900.000 kr.32.203 kr./m²
2002-12-23normal
1.475.000 kr.25.000 kr./m²
1998-11-11normal
1.022.248 kr.17.326 kr./m²
1996-06-06normal
655.000 kr.11.102 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2023-04-24 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.5% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med loft til kip, fritlagte bjælker og hyggeligt gårdmiljø
Midt i Christianshavns historiske kvarter ligger denne charmerende lejlighed, hvor klassiske detaljer og en særlig rumfornemmelse skaber en bolig med masser af karakter. Her bor man blandt brostensbelagte gader, historiske ejendomme og hyggelige gårdmiljøer i et af Københavns mest stemningsfulde kvarterer.Indenfor mødes man af et stort køkkenalrum, hvor loftet er ført til kip, og de fritlagte bjælker giver rummet et særligt udtryk. Med over fire meter til loftet får boligen en åben og luftig for