iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 32, 4. th

2300 København S · other · Sweet-Homes

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Robert Jacobsens Vej 32, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
134d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.920 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
63.561 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
63.970 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.261.302 kr.
64.565 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.195.000 kr.
63.561 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
63.561 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år93.720 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)66.700 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år134.112 kr.
Salgspris4.488.650 kr.
Profit (1 års hold)400.742 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år220.378 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)814.218 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-40.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.720 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.112 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)220.378 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)63.561 kr.
MæglerSweet-Homes
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-05normal
59.150.000 kr.896.212 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
59.150.000 kr.2016-07-05 · 10 år siden
Udbudspris implicerer-23.3% pa
FMV implicerer-23.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og moderne 2-værelses lejlighed på 66 m²

En lys og moderne 2-værelses lejlighed på 66 m² fra 2019, placeret helt oppe på 4. sal. Lejligheden kombinerer moderne komfort, god planløsning og nærhed til både natur og byliv. Selve boligen 66 m² fordelt på 2 gode rum – ideel til singler, par eller som en attraktiv udlejningsbolig.Nyere byggeri (2019) med moderne materiale.Lyst køkken-alrum i tidssvarende stil, typisk med lyse elementer og gode opbevaringsmuligheder.Stort vinduesparti giver et naturligt lysindfald og en behagelig atmosfære.Badeværelse i moderne stil, med gulvvarme og vaskesøjle.Elevator i opgangen, så adgang til 4. sal er let og bekvemt. Om ejendommen og området Robert Jacobsens Vej ligger midt i Ørestads arkitektoniske kvarter, omgivet af moderne byggerier, grønne områder og et aktivt bymiljø. Tæt på metroen, som giver hurtig adgang til hele København.Field’s ligger få minutter væk med alt i shopping, dagligvarer og spisesteder.Naturpark Amager og Amager Fælled ligger lige om hjørnet – perfekt til løb, gåture og cykelture.Hverdagsliv og stemning Ørestad er et område for dig, der vil bo moderne, grønt og praktisk på samme tid. Her får du: Arkitektur i særklasseStore, åbne byrumRolige omgivelser trods bynær placeringEt kvarter i udvikling med caféer, kultur og fællesskab