Udbudspris
3.995.000 kr.
54.726 kr/m²
Vores estimat
4.476.386 kr.
61.320 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.0 %
+481.386 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 11.3 %
Comp-engineP10 55.932 · median 58.484 · P90 78.676 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +11%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓3. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.320 kr/m² × 73 m² = 4.476.386 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1939
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.928 kr./år
Alpha
11.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.476.386 kr.
61.320 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
55.080 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.542.274 kr.
62.223 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 54.726 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.320 | 4.476.386 kr. | +12.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.932 | 4.083.035 kr. | +2.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.484 | 4.269.366 kr. | +6.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 443 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.676 | 5.743.350 kr. | +43.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.753 | 1.150.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
13.7%
α (alpha)11.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år94.992 kr.
Salgspris4.476.386 kr.
Profit (1 års hold)550.558 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.8%
α (alpha)11.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år139.668 kr.
Salgspris4.655.441 kr.
Profit (1 års hold)774.289 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.8%
α (alpha)11.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast32.8%
Gross rental/år269.986 kr.
Salgspris5.138.891 kr.
Profit (1 års hold)1.388.057 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-53.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.986 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.476.386 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread455.566 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha11.3%
Mægler
kr/m² (udbud)54.726 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-28normal
2.350.000 kr.32.192 kr./m²
2016-11-09normal
1.795.000 kr.24.589 kr./m²
2011-03-23normal
1.149.000 kr.15.740 kr./m²
2010-11-12auction
835.000 kr.11.438 kr./m²
2006-05-30normal
1.985.000 kr.27.192 kr./m²
2001-12-09normal
957.880 kr.13.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2020-06-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar treværelses med udsigt og lys
Lejligheden I kan nu overtage nøglerne til en virkelig velholdt – og delevenlig – lejlighed på Amager. Planløsningen udnytter hver af de 73 kvm optimalt, og den høje placering giver jer et fantastisk lysindfald. Et godt bud for såvel solisten som parret, den lille børnefamilie eller for de to gode venner. Planløsningen er helt ligetil med en fordelingsentré som bindeled mellem de to værelser samt badeværelse, køkken og stue. Det største værelse kan indtages som soveværelse, mens værelse nummer