Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓3. sal✓73 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1939
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.928 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
57.466 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
57.836 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.262.567 kr.
58.391 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.195.000 kr.
57.466 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
57.466 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
15.753 kr./m²
-72.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år94.992 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)67.972 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år139.668 kr.
Salgspris4.488.650 kr.
Profit (1 års hold)406.298 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år269.986 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)863.826 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-53.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.986 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)57.466 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-28normal
2.350.000 kr.32.192 kr./m²
2016-11-09normal
1.795.000 kr.24.589 kr./m²
2011-03-23normal
1.149.000 kr.15.740 kr./m²
2010-11-12auction
835.000 kr.11.438 kr./m²
2006-05-30normal
1.985.000 kr.27.192 kr./m²
2001-12-09normal
957.880 kr.13.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2020-06-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar treværelses med udsigt og lys
Lejligheden I kan nu overtage nøglerne til en virkelig velholdt – og delevenlig – lejlighed på Amager. Planløsningen udnytter hver af de 73 kvm optimalt, og den høje placering giver jer et fantastisk lysindfald. Et godt bud for såvel solisten som parret, den lille børnefamilie eller for de to gode venner. Planløsningen er helt ligetil med en fordelingsentré som bindeled mellem de to værelser samt badeværelse, køkken og stue. Det største værelse kan indtages som soveværelse, mens værelse nummer