← Tilbage til on-market
Amagerbrogade 299, 3. tv
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
3.795.000 kr.
51.986 kr/m²
Vores estimat
4.339.718 kr.
59.448 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.4 %
+544.718 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.6 %
Comp-engineP10 55.932 · median 58.484 · P90 78.676 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)✓α +14%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓3. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.448 kr/m² × 73 m² = 4.339.718 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1939
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.928 kr./år
Alpha
13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.339.718 kr.
59.448 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
52.324 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.406.421 kr.
60.362 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 51.986 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 59.448 | 4.339.718 kr. | +14.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.932 | 4.083.035 kr. | +7.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.484 | 4.269.366 kr. | +12.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 443 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.676 | 5.743.350 kr. | +51.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.753 | 1.150.000 kr. | -69.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.1%
α (alpha)13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år94.992 kr.
Salgspris4.339.718 kr.
Profit (1 års hold)615.090 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.3%
α (alpha)13.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år139.668 kr.
Salgspris4.513.307 kr.
Profit (1 års hold)833.355 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.5%
α (alpha)13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast35.5%
Gross rental/år269.986 kr.
Salgspris4.981.996 kr.
Profit (1 års hold)1.432.362 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-53.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.986 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.339.718 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread520.098 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)51.986 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-28normal
2.350.000 kr.32.192 kr./m²
2016-11-09normal
1.795.000 kr.24.589 kr./m²
2011-03-23normal
1.149.000 kr.15.740 kr./m²
2010-11-12auction
835.000 kr.11.438 kr./m²
2006-05-30normal
1.985.000 kr.27.192 kr./m²
2001-12-09normal
957.880 kr.13.122 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2020-06-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys, charme og fransk altan på Amagerbrogade
Amagerbrogade 299, 3. tv udbydes nu til salg, og her venter der en lys, moderne og helt indflytningsklar treværelses lejlighed på 73 kvm. Det her er altså en bolig, der egner sig til singlen, parret eller familien med et barn – og beliggenheden i den rolige ende af Amagerbrogade er god, for her bor I lige på grænsen til villakvarterer og natur, mens byens tilbud er en kort gå- eller cykeltur væk. Der er rift om de treværelses lejligheder, og det er der bestemt en grund til. Denne boligtype matc