Udbudspris
4.495.000 kr.
66.103 kr/m²
Vores estimat
4.319.878 kr.
63.528 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-175.122 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 56.249 · median 62.413 · P90 76.366 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -4.5%!Sol 55✓Nybyg 2017✓3. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.528 kr/m² × 68 m² = 4.319.878 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.436 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.319.878 kr.
63.528 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
66.527 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.394.942 kr.
64.632 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.103 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.528 | 4.319.878 kr. | -3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.249 | 3.824.961 kr. | -14.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.413 | 4.244.076 kr. | -5.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 27 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.366 | 5.192.880 kr. | +15.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.853 | 1.350.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.2%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år103.284 kr.
Salgspris4.319.878 kr.
Profit (1 års hold)-100.658 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år144.900 kr.
Salgspris4.492.673 kr.
Profit (1 års hold)113.753 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.3%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år225.862 kr.
Salgspris4.959.220 kr.
Profit (1 års hold)661.261 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-35.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)225.862 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.319.878 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-203.942 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)66.103 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK 2-VÆRELSES LEJLIGHED VED BYPARKEN
Leder du efter en kompromisløs og indflytningsklar lejlighed i hjertet af Ørestad? Så bør du kigge nærmere på denne smukke toværelses lejlighed på C.F. Møllers Allé 72, 3. tv. Her får du 68 yderst veludnyttede kvadratmeter, hvor lys, luft og gennemtænkte detaljer går op i en højere enhed – både inde i boligen og i det dynamiske nærområde.Indenfor mødes du af et åbent og indbydende opholdsrum, der udgør lejlighedens hjerte. Her er der rig plads til både et hyggeligt sofahjørne og et spisebord, hv