Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
Red flags
- ·α -8.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.7%!Sol 55✓Nybyg 2017✓3. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.715 kr/m² × 68 m² = 4.128.635 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.436 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.128.635 kr.
60.715 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
66.527 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.204.840 kr.
61.836 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
66.103 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.128.635 kr.
60.715 kr./m²
-8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
19.853 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.5%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år103.284 kr.
Salgspris4.128.635 kr.
Profit (1 års hold)-291.901 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.5%
α (alpha)-8.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år144.900 kr.
Salgspris4.417.639 kr.
Profit (1 års hold)38.719 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.1%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år225.862 kr.
Salgspris4.739.673 kr.
Profit (1 års hold)441.714 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-35.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)225.862 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.128.635 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-395.185 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-8.7%
Mægler
kr/m² (udbud)66.103 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK 2-VÆRELSES LEJLIGHED VED BYPARKEN
Leder du efter en kompromisløs og indflytningsklar lejlighed i hjertet af Ørestad? Så bør du kigge nærmere på denne smukke toværelses lejlighed på C.F. Møllers Allé 72, 3. tv. Her får du 68 yderst veludnyttede kvadratmeter, hvor lys, luft og gennemtænkte detaljer går op i en højere enhed – både inde i boligen og i det dynamiske nærområde.Indenfor mødes du af et åbent og indbydende opholdsrum, der udgør lejlighedens hjerte. Her er der rig plads til både et hyggeligt sofahjørne og et spisebord, hv