← Tilbage til on-market
Rudolph Berghs Gade 61, 2.
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
6.995.000 kr.
129.537 kr/m²
Vores estimat
5.472.027 kr.
101.334 kr/m²
Udbudt over estimat
-21.8 %
-1.522.973 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -22.3 %
Comp-engineP10 68.115 · median 71.807 · P90 87.714 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1922)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -22.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -45%✗α -22.3%✓KBH-klassiker 1922✓Sol 68✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.334 kr/m² × 54 m² = 5.472.027 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1922
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.256 kr./år
Alpha
-22.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.472.027 kr.
101.334 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
130.349 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.516.422 kr.
102.156 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 129.537 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.334 | 5.472.027 kr. | -21.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.115 | 3.678.198 kr. | -47.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.807 | 3.877.601 kr. | -44.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 296 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.714 | 4.736.532 kr. | -32.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.148 | 1.250.000 kr. | -82.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.1%
α (alpha)-22.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-21.1%
Gross rental/år79.344 kr.
Salgspris5.472.027 kr.
Profit (1 års hold)-1.487.449 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.6%
α (alpha)-22.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-16.6%
Gross rental/år118.224 kr.
Salgspris5.690.908 kr.
Profit (1 års hold)-1.229.688 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.8%
α (alpha)-22.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år184.797 kr.
Salgspris6.281.887 kr.
Profit (1 års hold)-572.136 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-50.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.797 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.472.027 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.566.793 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-22.3%
Mægler
kr/m² (udbud)129.537 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-07normal
4.900.000 kr.90.741 kr./m²
2022-05-25normal
4.395.000 kr.81.389 kr./m²
2020-06-04normal
3.750.000 kr.69.444 kr./m²
2017-08-29normal
2.995.000 kr.55.463 kr./m²
2006-05-10other
1.600.000 kr.29.630 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.900.000 kr.2024-09-07 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.5% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-13.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
90 veludnyttede etagemeter på Rudolph Berghs Gade, med brugsret til for- og baghave
VELKOMMEN TIL LYNGBYVEJSKVARTERETDen veldisponerede indretning giver masser af anvendelsesmuligheder, og boligens 2. sal er særdeles godt udnyttet med ekstra disponibel plads, som bidrager til en bolig, der opleves både rummelig og yderst funktionel. Hertil kommer brugsret til både forhave og baghave, som giver skønne muligheder for at nyde udelivet i private og rolige omgivelser. Rudolph Berghs Gade er kendt som kvarterets bedste gade – bredere end de øvrige, med større forhaver, mere luft mell