Udbudspris
9.295.000 kr.
104.438 kr/m²
Vores estimat
8.652.783 kr.
97.222 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.9 %
-642.217 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.5 %
Comp-engineP10 80.234 · median 98.266 · P90 101.275 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -7.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 362.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -7.5%✓5. sal✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.222 kr/m² × 89 m² = 8.652.783 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
9.295.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.040 kr./år
Alpha
-7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.652.783 kr.
97.222 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.352.620 kr.
105.086 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.735.083 kr.
98.147 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 104.438 | 9.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.222 | 8.652.783 kr. | -6.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.234 | 7.140.817 kr. | -23.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.266 | 8.745.703 kr. | -5.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 260 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 101.275 | 9.013.458 kr. | -3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.596 | 2.100.000 kr. | -77.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.0%
α (alpha)-7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-6.0%
Gross rental/år136.560 kr.
Salgspris8.652.783 kr.
Profit (1 års hold)-563.277 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.3%
α (alpha)-7.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år200.640 kr.
Salgspris8.998.894 kr.
Profit (1 års hold)-153.086 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år262.729 kr.
Salgspris9.933.395 kr.
Profit (1 års hold)843.504 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.680 kr.
− Ejerudgifter/år-77.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.560 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.729 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.770 kr.
= Tx-omkostning57.620 kr.
+ Tilbudspris9.295.000 kr.
= Total investeret9.352.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.652.783 kr.
− Investeret-9.352.620 kr.
= Spread-699.837 kr.
÷ Investeret÷ 9.352.620 kr.
= Alpha-7.5%
Mægler
kr/m² (udbud)104.438 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-30normal
2.008.333 kr.22.566 kr./m²
2025-01-10normal
6.025.000 kr.67.697 kr./m²
1999-04-05normal
1.072.979 kr.12.056 kr./m²
1993-09-22normal
592.190 kr.6.654 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.008.333 kr.2025-04-30 · 1 år siden
Udbudspris implicerer362.8% pa
FMV implicerer330.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-32.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et sjældent fristed over byens tage, midt i det Indre Østerbro, de fleste drømmer om
Her, blandt brostensbelagte gader, herskabelige villaer og en næsten landsbyagtig ro, finder man det Østerbro, som københavnere forelsker sig i igen og igen. Et kvarter, hvor morgenkaffen hentes på hjørnet, hvor Søerne, Trianglen og metroen ligger få minutter væk, og hvor byen føles nærværende uden nogensinde at være påtrængende.Øverst oppe, hævet over kvarterets smukke tage, ligger denne særlige taglejlighed – en bolig med sjæl, karakter og udsigter, der bliver ved med at imponere.Lejlighedens