Udbudspris
4.095.000 kr.
93.068 kr/m²
Vores estimat
4.074.737 kr.
92.608 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.5 %
-20.263 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.1 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -1.1%✓5. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.608 kr/m² × 44 m² = 4.074.737 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.904 kr./år
Alpha
-1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.074.737 kr.
92.608 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
93.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.105.947 kr.
93.317 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.068 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.608 | 4.074.737 kr. | -0.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.818 | 960.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år57.696 kr.
Salgspris4.074.737 kr.
Profit (1 års hold)11.013 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år89.376 kr.
Salgspris4.237.726 kr.
Profit (1 års hold)205.682 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år187.149 kr.
Salgspris4.677.798 kr.
Profit (1 års hold)743.527 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-47.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.696 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.149 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.074.737 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-46.683 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)93.068 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-02-03normal
3.695.000 kr.83.977 kr./m²
2015-05-04normal
1.900.000 kr.43.182 kr./m²
2011-12-08family
403.750 kr.9.176 kr./m²
1999-03-11normal
156.900 kr.3.566 kr./m²
1996-06-14normal
313.800 kr.7.132 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses med alrum og kæmpe altan!
Lys 2-værelses lejlighed med altan, alrum og elevator På en af Østerbros mest centrale adresser finder I denne yderst attraktive og veldisponerede 2-værelses lejlighed, der med sin gode planløsning, flotte stand og fantastiske store sydvendte altan, er et oplagt hjem for singlen, den studerende eller parret.Lejligheden ligger øverst i ejendommen og byder derfor på et smukt lysindfald samt en skøn fornemmelse af luft og frihed. Samtidig er elevatoren en stor praktisk fordel og bringer jer direkte