iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Farimagsgade 47, 3. tv

1364 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
79.950 kr/m²
Vores estimat
7.995.000 kr.
79.950 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1878)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 87✓Klassisk 1878✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nørre Farimagsgade 47, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
1878
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.672 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
79.950 kr./m² · fallback
Investeret
8.044.820 kr.
80.448 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.135.664 kr.
81.357 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.9507.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.9507.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år191.328 kr.
Salgspris7.995.000 kr.
Profit (1 års hold)141.508 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år270.528 kr.
Salgspris8.314.800 kr.
Profit (1 års hold)540.508 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år420.932 kr.
Salgspris9.178.260 kr.
Profit (1 års hold)1.554.372 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.200 kr.
− Ejerudgifter/år-72.672 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)191.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)420.932 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.995.000 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-49.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.950 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-02-03normal
6.950.000 kr.69.500 kr./m²
2019-12-17normal
5.850.000 kr.58.500 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.950.000 kr.2022-02-03 · 4 år siden
Udbudspris implicerer3.6% pa
FMV implicerer3.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys citybolig med stor østvendt altan, elevator og udsigt til H.C. Ørstedsparken

Velkommen til Nørre Farimagsgade 47, 3. tv., til en lys og velindrettet lejlighed. Hvor en god planløsning kombineres med en stor østvendt altan og et grønt kig mod H.C. Ørstedsparken.Boligen fremstår i flot stand og har et stort, åbent køkken-alrum og stue i ét. Her er god plads til både spisebord, sofa og gæster, mens de sammenhængende opholdsrum giver en god rumfornemmelse.Fra stuen er der direkte adgang til den store østvendte altan, hvor morgen/formiddagssolen kan nydes med udsigt mod Botan