iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mathildevej 4, 1. tv

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
91.344 kr/m²
Vores estimat
8.495.000 kr.
91.344 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1884)
  • ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVMSol 95Klassisk 18841. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Mathildevej 4, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1884
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.444 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.495.000 kr.
91.344 kr./m² · fallback
Investeret
8.547.820 kr.
91.912 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.609.410 kr.
92.574 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.3448.495.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.3448.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · medianikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering23.1182.150.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år167.916 kr.
Salgspris8.495.000 kr.
Profit (1 års hold)115.096 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år238.224 kr.
Salgspris8.834.800 kr.
Profit (1 års hold)525.204 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år297.048 kr.
Salgspris9.752.260 kr.
Profit (1 års hold)1.501.488 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.668 kr.
− Ejerudgifter/år-66.444 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)167.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)238.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.048 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-52.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)91.344 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-02-15normal
2.430.000 kr.26.129 kr./m²
1997-10-05normal
984.060 kr.10.581 kr./m²
1995-03-22normal
596.000 kr.6.409 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.430.000 kr.2007-02-15 · 19 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

SKØN LEJLIGHED MED FANTASTISK LYSINDFALD PÅ STILLE OG IDYLLISKE MATHILDEVEJ

Ejendommen, der er opført i 1884, fremstår smuk og særdeles indbydende. Den karakteristiske skagensgule facade er noget af det første, man lægger mærke til, når man drejer ind ad Mathildevej. Fine udskæringer og velbevarede detaljer understreger ejendommens charme, mens det brede trappeløb med de smukke balustre bidrager til den herskabelige karakter. Foran ejendommen ligger to hyggelige rosenbede, som skaber en lille oase midt i byen, og i den grønne gård er der fælles havemøbler til beboerne. Ejerforeningen er veldrevet, og her er et godt fællesskab blandt beboerne. Mathildevej er en historisk og charmerende vej, næsten som sin egen lille landsby med en helt særlig atmosfære. Samtidig er beliggenheden svær at overgå. Her flyder grænsen mellem by og natur næsten sammen med kort afstand til Frederiksberg Have, Kongekvarteret, Søndermarken og Zoologisk Have – et sted, hvor et årskort hurtigt bliver en del af hverdagen. Alle, der kender mig, ved, at jeg synes, Mathildevej er noget helt særligt. Lige så snart man drejer ind på vejen, bliver man mødt af en stemning, der er svær at sætte ord på. De smukke ejendomme med hver deres karakter, farvenuance, træerne og det grønne langs vejen samt de hyggelige forhaver skaber tilsammen en atmosfære, man ikke finder mange andre steder. Her er altså bare hyggeligt og vildt charmerende. Lejligheden fremstår fuldstændig indflytningsklar. Den er for nylig istandsat med nye gulve i stue, gang og soveværelse samt et nyt, lækkert badeværelse i lyse nuancer med bademøbel i eg og naturligvis gulvvarme. Der er to gode værelser i lejligheden. Har man brug for et ekstra værelse, er der nem mulighed for at opdele det store soveværelse i to mindre. Der er således reelt mulighed for tre gode værelser. Det er et hjem, hvor mulighederne er mange, og hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt. Fra køkkenet er der en imponerende udsigt til masser af grønt. Her føler man sig helt ugeneret, da der ikke er naboejendomme med direkte indkig. Køkkenet byder samtidig på masser af plads med god opbevaring, fine arbejdsflader og plads til et spisebord. Her kan hele familien samles med masser af plads. Virkelig en gennemført, dejlig lejlighed med den rette beliggenhed. Velkommen til Mathildevej 4, 1. tv.