iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Wildersgade 2A, 3. tv

1408 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.850.000 kr.
86.765 kr/m²
Vores estimat
8.975.706 kr.
87.997 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+125.706 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 70.398 · median 87.613 · P90 92.149 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2001)
  • ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·145 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 2 · ✗ 0
!102 m² stor!α +0.8%✓Comps +1%✓Stand 8/10✓Sol 95✓3. sal✓Bygget 2001✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.997 kr/m² × 102 m² = 8.975.706 kr.
Wildersgade 2A, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2001
Udbudspris
8.850.000 kr.
Dage på markedet
145d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.604 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.975.706 kr.
87.997 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.904.950 kr.
87.303 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.119.813 kr.
89.410 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.7658.850.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.9978.975.706 kr.+1.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.3987.180.553 kr.-18.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.6138.936.505 kr.+1.0 %8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.1499.399.186 kr.+6.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.4712.700.000 kr.-69.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år200.676 kr.
Salgspris8.975.706 kr.
Profit (1 års hold)271.432 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år281.460 kr.
Salgspris9.334.734 kr.
Profit (1 års hold)711.244 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år425.000 kr.
Salgspris10.304.110 kr.
Profit (1 års hold)1.824.161 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-68.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)281.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)425.000 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.100 kr.
= Tx-omkostning54.950 kr.
+ Tilbudspris8.850.000 kr.
= Total investeret8.904.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.975.706 kr.
− Investeret-8.904.950 kr.
= Spread70.756 kr.
÷ Investeret÷ 8.904.950 kr.
= Alpha0.8%

Mægler

kr/m² (udbud)86.765 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-04-26normal
1.935.000 kr.18.971 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2001-04-26 · 25 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og indflytningsklar 3V i enhjørningens gårds

Nu udbydes denne indbydende og veldisponerede treværelses ejerlejlighed i det eftertragtede Enhjørningens Gård, et af Christianshavns mest attraktive boligområder, hvor moderne komfort møder den maritime stemning langs kanalerne.Indenfor venter en bolig med en gennemtænkt planløsning og en behagelig rumfornemmelse. De to gode værelser er begge udstyret med indbyggede skabe og giver fleksible indretningsmuligheder, hvad enten behovet er soveværelse, børneværelse, hjemmekontor eller hobbyrum. Boli