iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Wildersgade 2A, 3. tv

1408 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2001)
  • ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.7%!102 m² stor✓Sol 95✓3. sal✓Bygget 2001✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.757 kr/m² × 102 m² = 9.053.261 kr.
Wildersgade 2A, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2001
Udbudspris
9.250.000 kr.
Dage på markedet
25d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.604 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.053.261 kr.
88.757 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.307.350 kr.
91.249 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.196.906 kr.
90.166 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.250.000 kr.
90.686 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.053.261 kr.
88.757 kr./m²
-2.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.700.000 kr.
26.471 kr./m²
-70.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år200.676 kr.
Salgspris9.053.261 kr.
Profit (1 års hold)-53.413 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-2.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år281.460 kr.
Salgspris9.686.989 kr.
Profit (1 års hold)661.099 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år425.000 kr.
Salgspris10.393.144 kr.
Profit (1 års hold)1.510.794 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-68.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)281.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)425.000 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.500 kr.
= Tx-omkostning57.350 kr.
+ Tilbudspris9.250.000 kr.
= Total investeret9.307.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.053.261 kr.
− Investeret-9.307.350 kr.
= Spread-254.089 kr.
÷ Investeret÷ 9.307.350 kr.
= Alpha-2.7%

Mægler

kr/m² (udbud)90.686 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-04-26normal
1.935.000 kr.18.971 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2001-04-26 · 25 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og indflytningsklar 3V i enhjørningens gårds

Nu udbydes denne indbydende og veldisponerede treværelses ejerlejlighed i det eftertragtede Enhjørningens Gård, et af Christianshavns mest attraktive boligområder, hvor moderne komfort møder den maritime stemning langs kanalerne.Indenfor venter en bolig med en gennemtænkt planløsning og en behagelig rumfornemmelse. De to gode værelser er begge udstyret med indbyggede skabe og giver fleksible indretningsmuligheder, hvad enten behovet er soveværelse, børneværelse, hjemmekontor eller hobbyrum. Boli