iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Wildersgade 2A, 3. tv

1408 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.095.000 kr.
89.167 kr/m²
Vores estimat
9.039.544 kr.
88.623 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-55.456 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 70.398 · median 87.613 · P90 92.149 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2001)
  • ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -1.2%!102 m² stor✓Stand 8/10✓Sol 95✓3. sal✓Bygget 2001✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.623 kr/m² × 102 m² = 9.039.544 kr.
Wildersgade 2A, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2001
Udbudspris
9.095.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.604 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.039.544 kr.
88.623 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.151.420 kr.
89.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.183.270 kr.
90.032 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.1679.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.6239.039.544 kr.-0.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.3987.180.553 kr.-21.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.6138.936.505 kr.-1.7 %8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.1499.399.186 kr.+3.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.4712.700.000 kr.-70.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år200.676 kr.
Salgspris9.039.544 kr.
Profit (1 års hold)88.800 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år281.460 kr.
Salgspris9.401.126 kr.
Profit (1 års hold)531.166 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år425.000 kr.
Salgspris10.377.397 kr.
Profit (1 års hold)1.650.977 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-68.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)200.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)281.460 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)425.000 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+54.570 kr.
= Tx-omkostning56.420 kr.
+ Tilbudspris9.095.000 kr.
= Total investeret9.151.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.039.544 kr.
− Investeret-9.151.420 kr.
= Spread-111.876 kr.
÷ Investeret÷ 9.151.420 kr.
= Alpha-1.2%

Mægler

kr/m² (udbud)89.167 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-04-26normal
1.935.000 kr.18.971 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2001-04-26 · 25 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot og indflytningsklar 3V i enhjørningens gårds

Nu udbydes denne indbydende og veldisponerede treværelses ejerlejlighed i det eftertragtede Enhjørningens Gård, et af Christianshavns mest attraktive boligområder, hvor moderne komfort møder den maritime stemning langs kanalerne.Indenfor venter en bolig med en gennemtænkt planløsning og en behagelig rumfornemmelse. De to gode værelser er begge udstyret med indbyggede skabe og giver fleksible indretningsmuligheder, hvad enten behovet er soveværelse, børneværelse, hjemmekontor eller hobbyrum. Boli