Store Kongensgade 63A, 4. 1
1264 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -5.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.917 | 11.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.164 | 11.179.662 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 85.005 | 10.200.574 kr. | -13.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.420 | 10.490.398 kr. | -10.7 % | 5 comps inden for 500 m, median 114 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 108.200 | 12.984.006 kr. | +10.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.417 | 3.050.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig penthouse i Frederiksstaden med altan, elevator og udearealer fra øst til vest
Tilbagetrukket i en rolig baggård midt i attraktive Frederiksstaden finder I denne lyse og indbydende 4-værelses penthouse på 120 m². Her forenes en privat og fredelig beliggenhed med den særlige stemning, der kendetegner en af Københavns mest eftertragtede bydele. Boligens naturlige samlingspunkt er det store, åbne opholdsrum, hvor køkken, spiseplads og stue smelter sammen og skaber en skøn ramme om både hverdagen og hyggelige stunder med familie og venner. De store vinduespartier sikrer et generøst lysindfald og åbner samtidig op for et charmerende kig over byens tage. En af boligens helt særlige kvaliteter er adgangen til udendørsarealer mod både øst og vest, som giver mulighed for at nyde solen på forskellige tidspunkter af dagen. Fra boligen er der direkte nedgang til en fælles tagterrasse, hvor udelivet kan nydes i rolige omgivelser. Hertil kommer egen altan samt elevator i ejendommen, som bidrager til en bekvem hverdag. Penthousen byder desuden på gode og rummelige værelser med fleksible indretningsmuligheder. Her er både plads til et stort børneværelse og mulighed for at indrette en attraktiv hjemmearbejdsplads eller et kontor. Badeværelset fremstår lyst og stilrent, og til boligen hører desuden et stort kælderrum med god plads til opbevaring. Ejendommen byder også på gode parkeringsmuligheder med mulighed for parkeringsplads i kælderen samt parkering i gården via venteliste. Samtidig bor I blot to minutters gang fra Marmorkirken Metrostation, der gør det nemt at komme rundt i hele København. Med sin særlige kombination af lys, rummelighed, attraktive udearealer og en fredelig placering er denne penthouse en sjælden mulighed for at bo tilbagetrukket fra byens puls og samtidig have Frederiksstadens stemningsfulde gader, caféer og kulturelle tilbud lige uden for døren.