Fredericiagade 36, 3. tv
1310 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1856)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·82 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -9.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 110.000 | 8.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.820 | 7.486.532 kr. | -9.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.641 | 5.598.089 kr. | -32.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 96.440 | 7.232.964 kr. | -12.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 297 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 108.946 | 8.170.969 kr. | -1.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.000 | 1.950.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys, luft og charme midt i Frederiksstaden – hvor byen summer, og roen hersker
Der findes attraktive beliggenheder. Og så findes der Fredericiagade 36. På en af Frederiksstadens mest eftertragtede adresser, mellem Store Kongensgade og Borgergade, ligger denne charmerende lejlighed på 75 m² i en af gadens mest ikoniske ejendomme fra 1856. Her bor du som nabo til Kongehuset – omgivet af historisk arkitektur, smukke palæer og nogle af Københavns mest eksklusive omgivelser. Lejligheden ligger højt på 3. sal og byder på et fantastisk lysindfald dagen igennem. Her er lys, luft og klassisk københavnercharme kombineret med en sjælden ro. Når du træder ind i gården eller åbner vinduerne, føles det næsten som at være på landet – selv om du befinder dig midt i et af hovedstadens mest levende og attraktive kvarterer. Boligen har smukke synlige bjælker, rummelige indbyggede skabe, et hyggeligt gårdmiljø og en varm atmosfære, der gør den oplagt til det unge par, den kvalitetsbevidste studerende eller som en elegant citylejlighed for den, der ønsker det bedste, København har at byde på. Og beliggenheden taler næsten for sig selv. Metroen ligger få skridt væk, mens Marmorkirken, Amalienborg, Kastellet, Kongens Have, Sankt Annæ Plads, Nyhavn og Kongens Nytorv alle kan nås på få minutters gang. Rundt om hjørnet finder du nogle af byens bedste restauranter, caféer, gallerier, specialbutikker og kulturoplevelser – fra Det Kongelige Teater til Skuespilhuset. En sjælden mulighed for at bo på en af Københavns mest eftertragtede adresser – hvor historien, bylivet, lyset og den uventede ro mødes.