Udbudspris
4.995.000 kr.
71.357 kr/m²
Vores estimat
5.218.163 kr.
74.545 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.5 %
+223.163 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.8 %
Comp-engineP10 64.069 · median 73.767 · P90 89.129 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
82/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +3%✓α +3.8%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 95✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.545 kr/m² × 70 m² = 5.218.163 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1943
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.540 kr./år
Alpha
3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.218.163 kr.
74.545 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
71.812 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.321.246 kr.
76.018 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.357 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.545 | 5.218.163 kr. | +4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.069 | 4.484.815 kr. | -10.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.767 | 5.163.671 kr. | +3.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 37 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.129 | 6.239.010 kr. | +24.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.143 | 1.550.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år136.860 kr.
Salgspris5.218.163 kr.
Profit (1 års hold)328.203 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år189.780 kr.
Salgspris5.426.890 kr.
Profit (1 års hold)589.850 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.8%
α (alpha)3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast22.8%
Gross rental/år212.262 kr.
Salgspris5.990.451 kr.
Profit (1 års hold)1.175.894 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-39.540 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.860 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.780 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)212.262 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.218.163 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread191.343 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha3.8%
Mægler
kr/m² (udbud)71.357 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-08normal
3.700.000 kr.52.857 kr./m²
2018-08-31family
1.320.000 kr.18.857 kr./m²
2017-09-04normal
2.750.000 kr.39.286 kr./m²
2015-07-07normal
2.445.000 kr.34.929 kr./m²
2006-03-07normal
2.295.000 kr.32.786 kr./m²
2005-09-15normal
1.795.000 kr.25.643 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2022-04-08 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
70 m2 2-værelses med sydvendt altan og elevator
Din boligjagt ender lykkeligt, når du overtager nøglerne til denne dejlige toværelses lejlighed, som ligger i den populære ejerforening Godthåbs Have.Godthåbs Have har en perfekt placering i det attraktive Svømmehalskvarter og i første parket til Aksel Møllers Have. Der er tale om et af Danmarks første højhuse – et arkitekttegnet og præmieret byggeri fra 1940’erne. Ejendommen fremstår velholdt, og her er der bl.a. elevatorer i opgangene samt fælles cykelrum, vaskerum og tørrerum. Dertil kommer e