iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 12, 1. 2

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
78.882 kr/m²
Vores estimat
5.757.322 kr.
75.754 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.0 %
-237.678 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.6 %
Comp-engineP10 71.435 · median 77.119 · P90 91.389 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -4.6%✓1. sal✓76 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.754 kr/m² × 76 m² = 5.757.322 kr.
Amerika Plads 12, 1. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2007
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.628 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.757.322 kr.
75.754 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
79.379 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.849.149 kr.
76.962 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.8825.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.7545.757.322 kr.-4.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.4355.429.025 kr.-9.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.1195.861.009 kr.-2.2 %8 comps inden for 500 m, median 123 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.3896.945.565 kr.+15.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.3162.000.000 kr.-66.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år128.772 kr.
Salgspris5.757.322 kr.
Profit (1 års hold)-146.726 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år183.492 kr.
Salgspris5.987.615 kr.
Profit (1 års hold)138.287 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år181.425 kr.
Salgspris6.609.406 kr.
Profit (1 års hold)758.011 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.120 kr.
− Ejerudgifter/år-53.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.772 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.492 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.425 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.757.322 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-275.498 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.882 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-03normal
4.100.000 kr.53.947 kr./m²
2021-04-20family
2.000.000 kr.26.316 kr./m²
2008-11-18normal
2.000.000 kr.26.316 kr./m²
2005-11-22normal
2.495.000 kr.32.829 kr./m²
2005-04-28normal
1.995.000 kr.26.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2022-03-03 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor solrig altan på Amerika Plads

Stor solrig altan på Amerika Plads Den gamle frihavn hedder i dag Amerika Plads, og her kan du nu modtage nøglerne til en strømlinet lejlighed, hvis 76 kvm kommer fuld af goder. Lejligheden starter i entréen, og allerede her får du øje på de akromatiske farver, rette linjer, det gode lysindfald og det varme træ, der er kendetegnende for hjemmet i det hele taget. Du får et disp. rum til lidt af hvert; et dejligt rummeligt badeværelse, der også huser en vaskesøjle; et soveværelse med fuld skabspla