Udbudspris
10.595.000 kr.
92.130 kr/m²
Vores estimat
10.243.863 kr.
89.077 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-351.137 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 71.940 · median 87.260 · P90 108.131 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 32.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -3.9%✗115 m² for stor!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 82✓Nybyg 2014✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.077 kr/m² × 115 m² = 10.243.863 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
10.595.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.860 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.243.863 kr.
89.077 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.660.420 kr.
92.699 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.337.727 kr.
89.893 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.130 | 10.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.077 | 10.243.863 kr. | -3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.940 | 8.273.133 kr. | -21.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.260 | 10.034.887 kr. | -5.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 296 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 108.131 | 12.435.099 kr. | +17.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.522 | 3.050.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år157.740 kr.
Salgspris10.243.863 kr.
Profit (1 års hold)-258.817 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år228.120 kr.
Salgspris10.653.618 kr.
Profit (1 års hold)221.318 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år247.054 kr.
Salgspris11.759.955 kr.
Profit (1 års hold)1.346.588 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-76.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.740 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.120 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.054 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.570 kr.
= Tx-omkostning65.420 kr.
+ Tilbudspris10.595.000 kr.
= Total investeret10.660.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.243.863 kr.
− Investeret-10.660.420 kr.
= Spread-416.557 kr.
÷ Investeret÷ 10.660.420 kr.
= Alpha-3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)92.130 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-04-15normal
8.000.000 kr.69.565 kr./m²
2021-01-22normal
5.800.000 kr.50.435 kr./m²
2014-02-12normal
4.356.453 kr.37.882 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.000.000 kr.2025-04-15 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.4% pa
FMV implicerer28.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn lejlighed med stor altan og privat parkering
I skønne omgivelser på Islands Brygge finder I denne veldisponerede lejlighed, som kombinerer moderne komfort med en rolig og på samme tid central beliggenhed. Her får I en moderne bolig med masser af lys og luft, hvor byens puls kan nydes i fredelige omgivelser. Som en stor og sjælden fordel i dette område hører der desuden en privat p-plads med til ejendommen, som er en del af en veldrevet ejerforening. Beliggenheden er særdeles attraktiv, da I bosætter jer både roligt og bynært med kort afsta