Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·100 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1906✓Sol 100✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.637 kr/m² × 85 m² = 6.004.122 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
100d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.320 kr./år
Alpha
-14.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.004.122 kr.
70.637 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
82.810 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.070.131 kr.
71.413 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
82.294 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.004.122 kr.
70.637 kr./m²
-14.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
20.000 kr./m²
-75.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.2%
α (alpha)-14.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-13.2%
Gross rental/år104.280 kr.
Salgspris6.004.122 kr.
Profit (1 års hold)-930.418 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.4%
α (alpha)-14.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år159.360 kr.
Salgspris6.424.411 kr.
Profit (1 års hold)-455.049 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.4%
α (alpha)-14.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år229.348 kr.
Salgspris6.892.732 kr.
Profit (1 års hold)83.260 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år183.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)238.680 kr.
− Ejerudgifter/år-79.320 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.280 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)229.348 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.004.122 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-1.034.698 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-14.7%
Mægler
kr/m² (udbud)82.294 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-29normal
3.750.000 kr.44.118 kr./m²
2013-06-24normal
2.315.000 kr.27.235 kr./m²
1997-07-08normal
740.370 kr.8.710 kr./m²
1996-12-20normal
620.252 kr.7.297 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2020-07-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk og perfekt disponeret lejlighed med altan og klassiske detaljer
På en rolig og hyggelig gade finder du denne charmerende og indbydende lejlighed på 85m2, hvor klassisk charme møder en funktionel planløsning. Boligen fremstår lys og indbydende med flotte plankegulve, højt til loftet, fine stukdetaljer samt en stor altan.LEJLIGHED: Lejligheden byder dig velkommen i en entré, som fordeler boligens rum på en praktisk og harmonisk måde. Herfra er der adgang til badeværelset, som fremstår i en fin størrelse med brus. Boligens hjerte er det store køkken-alrum, der