Udbudspris
3.995.000 kr.
61.462 kr/m²
Vores estimat
4.143.539 kr.
63.747 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.7 %
+148.539 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.1 %
Comp-engineP10 52.919 · median 61.526 · P90 70.527 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +0%✓α +3.1%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.747 kr/m² × 65 m² = 4.143.539 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.412 kr./år
Alpha
3.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.143.539 kr.
63.747 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
61.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.183.774 kr.
64.366 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.462 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.747 | 4.143.539 kr. | +3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 52.919 | 3.439.752 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.526 | 3.999.190 kr. | +0.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 77 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.527 | 4.584.253 kr. | +14.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.154 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.7%
α (alpha)3.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år67.188 kr.
Salgspris4.143.539 kr.
Profit (1 års hold)189.907 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)3.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år106.968 kr.
Salgspris4.309.281 kr.
Profit (1 års hold)395.429 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)3.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år158.316 kr.
Salgspris4.756.783 kr.
Profit (1 års hold)894.279 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-65.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.316 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.143.539 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread122.719 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha3.1%
Mægler
kr/m² (udbud)61.462 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-07-27normal
1.835.000 kr.28.231 kr./m²
2013-03-19normal
391.753 kr.6.027 kr./m²
2012-01-23normal
950.000 kr.14.615 kr./m²
1995-11-30normal
273.200 kr.4.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.835.000 kr.2016-07-27 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og delevenlig lejlighed med fælles tagterrasse til ejerforeningen
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på den anden side af hoveddøren, for her går turen gennem en københavnerlejlighed, der er både rummelig, velholdt, moderniseret og charmerende. Boligen folder sig ud med hele 65 kvadratmeter, så der er god plads både i stuen og på soveværelset, hvoraf sidsnævnte vender ind mod gårdens rolige rammer, mens stuen prydes af flot lysindfald fra det store, sydvendte vinduesparti. Derudover får I et stilrent badeværelse med separat brus og et pænt køkken, der er