Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
Red flags
- ·α -13.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.6%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 57.426 kr/m² × 65 m² = 3.732.714 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.412 kr./år
Alpha
-13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.732.714 kr.
57.426 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
66.502 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.775.400 kr.
58.083 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
66.077 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.732.714 kr.
57.426 kr./m²
-13.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
16.154 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.1%
α (alpha)-13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-12.1%
Gross rental/år67.188 kr.
Salgspris3.732.714 kr.
Profit (1 års hold)-522.718 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.2%
α (alpha)-13.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år106.968 kr.
Salgspris3.994.004 kr.
Profit (1 års hold)-221.648 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.8%
α (alpha)-13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år158.316 kr.
Salgspris4.285.156 kr.
Profit (1 års hold)120.851 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-65.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.316 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.732.714 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-589.906 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)66.077 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-07-27normal
1.835.000 kr.28.231 kr./m²
2013-03-19normal
391.753 kr.6.027 kr./m²
2012-01-23normal
950.000 kr.14.615 kr./m²
1995-11-30normal
273.200 kr.4.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.835.000 kr.2016-07-27 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og delevenlig lejlighed med fælles tagterrasse til ejerforeningen
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på den anden side af hoveddøren, for her går turen gennem en københavnerlejlighed, der er både rummelig, velholdt, moderniseret og charmerende. Boligen folder sig ud med hele 65 kvadratmeter, så der er god plads både i stuen og på soveværelset, hvoraf sidsnævnte vender ind mod gårdens rolige rammer, mens stuen prydes af flot lysindfald fra det store, sydvendte vinduesparti. Derudover får I et stilrent badeværelse med separat brus og et pænt køkken, der er