Udbudspris
3.795.000 kr.
58.385 kr/m²
Vores estimat
4.065.679 kr.
62.549 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.1 %
+270.679 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.4 %
Comp-engineP10 52.919 · median 61.526 · P90 70.527 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +5%✓α +6.4%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.549 kr/m² × 65 m² = 4.065.679 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.000 kr./år
Alpha
6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.065.679 kr.
62.549 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
58.763 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.105.794 kr.
63.166 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.385 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.549 | 4.065.679 kr. | +7.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 52.919 | 3.439.752 kr. | -9.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.526 | 3.999.190 kr. | +5.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 77 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.527 | 4.584.253 kr. | +20.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.154 | 1.050.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.2%
α (alpha)6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år66.600 kr.
Salgspris4.065.679 kr.
Profit (1 års hold)312.659 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.2%
α (alpha)6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år106.380 kr.
Salgspris4.228.306 kr.
Profit (1 års hold)515.066 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.4%
α (alpha)6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast25.4%
Gross rental/år157.728 kr.
Salgspris4.667.399 kr.
Profit (1 års hold)1.005.507 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-66.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)157.728 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.065.679 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread246.059 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)58.385 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-07-27normal
1.835.000 kr.28.231 kr./m²
2013-03-19normal
391.753 kr.6.027 kr./m²
2012-01-23normal
950.000 kr.14.615 kr./m²
1995-11-30normal
273.200 kr.4.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.835.000 kr.2016-07-27 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og delevenlig lejlighed med fælles tagterrasse til ejerforeningen
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på den anden side af hoveddøren, for her går turen gennem en københavnerlejlighed, der er både rummelig, velholdt, moderniseret og charmerende. Boligen folder sig ud med hele 65 kvadratmeter, så der er god plads både i stuen og på soveværelset, hvoraf sidsnævnte vender ind mod gårdens rolige rammer, mens stuen prydes af flot lysindfald fra det store, sydvendte vinduesparti. Derudover får I et stilrent badeværelse med separat brus og et pænt køkken, der er