Udbudspris
4.195.000 kr.
61.691 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
61.691 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.028 · median 61.099 · P90 83.901 kr/m²8 comps · same_road_250m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 5.0% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 67✓1. sal✓68 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.436 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
61.691 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
62.089 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.282.141 kr.
62.973 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.691 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.691 | 4.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 55.028 | 3.741.936 kr. | -10.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.099 | 4.154.741 kr. | -1.0 % | 8 comps same_road_250m, median 39 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.901 | 5.705.236 kr. | +36.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.118 | 1.300.000 kr. | -69.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år114.684 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)87.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år162.420 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)303.200 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år195.080 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)788.920 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år159.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)206.856 kr.
− Ejerudgifter/år-44.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.684 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.420 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.080 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)61.691 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-02-25auction
1.415.000 kr.20.809 kr./m²
2006-11-17normal
1.580.000 kr.23.235 kr./m²
2006-01-16family
1.150.000 kr.16.912 kr./m²
2004-04-27normal
1.098.000 kr.16.147 kr./m²
2004-03-04normal
864.000 kr.12.706 kr./m²
2002-03-24family
184.200 kr.2.709 kr./m²
1999-01-08normal
376.000 kr.5.529 kr./m²
1997-09-27normal
304.847 kr.4.483 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.580.000 kr.2006-11-17 · 20 år siden
Udbudspris implicerer5.0% pa
FMV implicerer5.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2V’er med stor altan, elevator og fælles tagterrasse.
Velkommen til Matthæusgade 48B, hvor denne veldisponerede 2-værelses lejlighed byder på 68 m² med en god rumfordeling, dejlige opholdsarealer og ikke mindst en stor altan. Her får I en bolig med fine rammer om hverdagen og en attraktiv placering på Vesterbro med Enghave Plads og bylivet inden for kort rækkevidde.Lejligheden byder på en rummelig opholdsafdeling, hvor stue og spiseplads ligger naturligt i forlængelse af hinanden. De store vinduespartier bidrager med et behageligt lysindfald, og he