Udbudspris
7.995.000 kr.
76.143 kr/m²
Vores estimat
7.956.506 kr.
75.776 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.5 %
-38.494 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.1 %
Comp-engineP10 70.870 · median 82.990 · P90 94.480 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1863)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -1.1%!Comps usikre (8)!105 m² stor✓Sol 81✓Klassisk 1863✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.776 kr/m² × 105 m² = 7.956.506 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
105 m²
Værelser
3
Byggeår
1863
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.044 kr./år
Alpha
-1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.956.506 kr.
75.776 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
76.617 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.080.926 kr.
76.961 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.143 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.776 | 7.956.506 kr. | -0.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.870 | 7.441.340 kr. | -6.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.990 | 8.713.974 kr. | +9.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 508 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.480 | 9.920.427 kr. | +24.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.095 | 1.900.000 kr. | -76.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år174.756 kr.
Salgspris7.956.506 kr.
Profit (1 års hold)86.442 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år242.796 kr.
Salgspris8.274.766 kr.
Profit (1 års hold)472.742 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år256.624 kr.
Salgspris9.134.069 kr.
Profit (1 års hold)1.345.873 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (105) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.840 kr.
− Ejerudgifter/år-52.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.624 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.956.506 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-88.314 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.143 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-01-14normal
5.400.000 kr.51.429 kr./m²
2017-11-17family
19.500 kr.186 kr./m²
2017-10-11family
965.250 kr.9.193 kr./m²
2013-11-01normal
1.950.000 kr.18.571 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2022-01-14 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Midt i Nørrebros puls – med lys, ro og kig ned ad Ravnsborggade
Nørrebrogade 9F, 1. th. ligger midt på Indre Nørrebro med kig ned ad Ravnsborggade og få skridt til Dronning Louises Bro. Her går beliggenhed, lys og gennemført håndværk op i en sjælden helhed. Den helt nyrenoverede opgang rummer blot to lejligheder og giver en sjælden følelse af ro og privatliv midt i byen.Du bor dér, hvor Nørrebro viser sig fra sin mest charmerende side. Morgenkaffen hentes rundt om hjørnet, aftenen kan begynde på de små vinbarer, og byens puls bliver en naturlig del af hverda