Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -13.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓3. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.974 kr/m² × 66 m² = 4.618.278 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.299.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.276 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.618.278 kr.
69.974 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.332.644 kr.
80.798 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.670.688 kr.
70.768 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.299.000 kr.
80.288 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.618.278 kr.
69.974 kr./m²
-12.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
18.939 kr./m²
-76.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.9%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-11.9%
Gross rental/år82.284 kr.
Salgspris4.618.278 kr.
Profit (1 års hold)-632.082 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-13.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år125.052 kr.
Salgspris4.941.557 kr.
Profit (1 års hold)-266.035 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.3%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år152.562 kr.
Salgspris5.301.783 kr.
Profit (1 års hold)121.701 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-60.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)152.562 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.299.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.794 kr.
= Tx-omkostning33.644 kr.
+ Tilbudspris5.299.000 kr.
= Total investeret5.332.644 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.618.278 kr.
− Investeret-5.332.644 kr.
= Spread-714.366 kr.
÷ Investeret÷ 5.332.644 kr.
= Alpha-13.4%
Mægler
kr/m² (udbud)80.288 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-04-22normal
2.450.000 kr.37.121 kr./m²
2005-11-21family
850.000 kr.12.879 kr./m²
1999-09-27normal
650.000 kr.9.848 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2018-04-22 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG DELEVENLIG 2 VÆRELSES PÅ 66 KVM
Der er godt nyt til det unge par eller jer, der leder efter det perfekte forældrekøb til de unge studerende. Vi har nemlig fornøjelsen af at udbyde en stor toværelses lejlighed med masser af lys og masser af charme – alt sammen på en attraktiv adresse i Det Mytologiske Kvarter.I overtager en ægte københavnerlejlighed, som prydes af både plankegulve, stuklofter, fine fyldningsdøre og en flot loftshøjde, der skaber en god rumfornemmelse i hjemmet. Boligen byder på 66 m2, så der er tale om en rumme