Udbudspris
5.299.000 kr.
80.288 kr/m²
Vores estimat
5.040.943 kr.
76.378 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-258.057 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 66.864 · median 81.544 · P90 86.546 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓Comps +2%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 100✓3. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.378 kr/m² × 66 m² = 5.040.943 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.299.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.276 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.040.943 kr.
76.378 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.332.644 kr.
80.798 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.090.832 kr.
77.134 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.288 | 5.299.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.378 | 5.040.943 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.864 | 4.413.026 kr. | -16.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.544 | 5.381.914 kr. | +1.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 278 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.546 | 5.712.033 kr. | +7.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.939 | 1.250.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.9%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-3.9%
Gross rental/år82.284 kr.
Salgspris5.040.943 kr.
Profit (1 års hold)-209.417 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.9%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år125.052 kr.
Salgspris5.242.581 kr.
Profit (1 års hold)34.989 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.2%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast12.2%
Gross rental/år152.562 kr.
Salgspris5.787.003 kr.
Profit (1 års hold)606.921 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-60.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)152.562 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.299.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.794 kr.
= Tx-omkostning33.644 kr.
+ Tilbudspris5.299.000 kr.
= Total investeret5.332.644 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.040.943 kr.
− Investeret-5.332.644 kr.
= Spread-291.701 kr.
÷ Investeret÷ 5.332.644 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)80.288 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-04-22normal
2.450.000 kr.37.121 kr./m²
2005-11-21family
850.000 kr.12.879 kr./m²
1999-09-27normal
650.000 kr.9.848 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2018-04-22 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG DELEVENLIG 2 VÆRELSES PÅ 66 KVM
Der er godt nyt til det unge par eller jer, der leder efter det perfekte forældrekøb til de unge studerende. Vi har nemlig fornøjelsen af at udbyde en stor toværelses lejlighed med masser af lys og masser af charme – alt sammen på en attraktiv adresse i Det Mytologiske Kvarter.I overtager en ægte københavnerlejlighed, som prydes af både plankegulve, stuklofter, fine fyldningsdøre og en flot loftshøjde, der skaber en god rumfornemmelse i hjemmet. Boligen byder på 66 m2, så der er tale om en rumme