iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandboulevarden 101, 5. tv

2100 København Ø · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.250.000 kr.
94.828 kr/m²
Vores estimat
8.590.016 kr.
98.736 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.1 %
+340.016 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.5 %
Comp-engineP10 76.066 · median 85.010 · P90 98.390 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -10%✓5. sal✓α +3.5%✓KBH-klassiker 1911✓Sol 100✓87 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.736 kr/m² × 87 m² = 8.590.016 kr.
Strandboulevarden 101, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1911
Udbudspris
8.250.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.580 kr./år
Alpha
3.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.590.016 kr.
98.736 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.301.350 kr.
95.418 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.679.310 kr.
99.762 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.8288.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.7368.590.016 kr.+4.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.0666.617.745 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.0107.395.892 kr.-10.4 %8 comps inden for 250 m, median 148 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.3908.559.939 kr.+3.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.9892.000.000 kr.-75.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.2%
α (alpha)3.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år143.220 kr.
Salgspris8.590.016 kr.
Profit (1 års hold)431.886 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.0%
α (alpha)3.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år205.860 kr.
Salgspris8.933.617 kr.
Profit (1 års hold)838.127 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)3.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år274.189 kr.
Salgspris9.861.338 kr.
Profit (1 års hold)1.834.178 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-65.580 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.220 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.860 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.189 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.500 kr.
= Tx-omkostning51.350 kr.
+ Tilbudspris8.250.000 kr.
= Total investeret8.301.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.590.016 kr.
− Investeret-8.301.350 kr.
= Spread288.666 kr.
÷ Investeret÷ 8.301.350 kr.
= Alpha3.5%

Mægler

kr/m² (udbud)94.828 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-05-20normal
4.895.000 kr.56.264 kr./m²
2012-01-20normal
3.000.000 kr.34.483 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.895.000 kr.2020-05-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Livsnyderi på promenaden

Livsnyderi på promenaden Der er fem boulevarder i København, og som en miniudgave af Champs-Élysées løber Strandboulevarden parallelt med kysten og giver karakter til Østerbros bybillede med sine brede fortove og grønne midterrabat. I 1800-tallet hed den Strandpromaden, men i takt med at Frihavnen og den nye jernbane kom, blev kystlinjen flyttet, og boulevarden opstod – med tre rækker platantræer, ridesti og senere sporvognsskinner. Og lige nu er gaden ved at blive omdannet til et grønt parkstr