Udbudspris
5.695.000 kr.
96.525 kr/m²
Vores estimat
5.315.264 kr.
90.089 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-379.736 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 71.795 · median 78.083 · P90 89.331 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 71.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.3%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1926✓Sol 95✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.089 kr/m² × 59 m² = 5.315.264 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.112 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.315.264 kr.
90.089 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
97.136 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.384.594 kr.
91.264 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.525 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.089 | 5.315.264 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.795 | 4.235.891 kr. | -25.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.083 | 4.606.912 kr. | -19.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 104 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.331 | 5.270.507 kr. | -7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.186 | 1.250.000 kr. | -78.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år103.488 kr.
Salgspris5.315.264 kr.
Profit (1 års hold)-312.268 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år145.968 kr.
Salgspris5.527.875 kr.
Profit (1 års hold)-57.177 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år301.657 kr.
Salgspris6.101.923 kr.
Profit (1 års hold)672.560 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-38.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)301.657 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.315.264 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-415.756 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)96.525 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-02normal
3.325.000 kr.56.356 kr./m²
2020-11-13normal
3.225.000 kr.54.661 kr./m²
2014-07-12normal
1.999.000 kr.33.881 kr./m²
2010-10-21family
1.073.668 kr.18.198 kr./m²
2010-10-21family
1.073.668 kr.18.198 kr./m²
2010-10-21family
1.073.668 kr.18.198 kr./m²
2004-06-03normal
1.425.000 kr.24.153 kr./m²
2002-06-14family
850.000 kr.14.407 kr./m²
1999-03-10normal
746.000 kr.12.644 kr./m²
1997-09-25normal
610.000 kr.10.339 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.325.000 kr.2025-11-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer71.3% pa
FMV implicerer59.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-11.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys, charme og sjæl på Østerbro - lige ved Nørrebro
Lys, charme og sjæl på Østerbro - lige ved NørrebroVelkommen til Vibekevang. En charmerende ejendom fra 1926 på Østerbro, lige ved grænsen til Nørrebro. Her får du 59 veldisponerede kvadratmeter med masser af personlighed og en skøn kombination af klassisk charme og moderne komfort.Loft til kip, synlige bjælker og flotte trægulve giver lejligheden karakter, mens det uforstyrrede lysindfald skaber en lys og luftig atmosfære. Solen strømmer ind fra morgenstunden og frem til omkring kl. 14, som du