Udbudspris
8.495.000 kr.
75.177 kr/m²
Vores estimat
8.930.649 kr.
79.032 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.1 %
+435.649 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.5 %
Comp-engineP10 66.376 · median 69.582 · P90 84.466 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·166 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗113 m² for stor✓α +4.5%✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.032 kr/m² × 113 m² = 8.930.649 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
166d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.908 kr./år
Alpha
4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.930.649 kr.
79.032 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
75.644 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.067.904 kr.
80.247 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.177 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.032 | 8.930.649 kr. | +5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.376 | 7.500.489 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.582 | 7.862.814 kr. | -7.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 140 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.466 | 9.544.694 kr. | +12.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.451 | 2.650.000 kr. | -68.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.7%
α (alpha)4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år193.512 kr.
Salgspris8.930.649 kr.
Profit (1 års hold)576.341 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.7%
α (alpha)4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år272.838 kr.
Salgspris9.287.875 kr.
Profit (1 års hold)1.012.893 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.5%
α (alpha)4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast22.5%
Gross rental/år275.384 kr.
Salgspris10.252.385 kr.
Profit (1 års hold)1.979.949 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.746 kr.
− Ejerudgifter/år-70.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)272.838 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.384 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.930.649 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread382.829 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.177 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-24normal
6.300.000 kr.55.752 kr./m²
2016-07-21normal
4.035.000 kr.35.708 kr./m²
2014-08-18normal
3.600.000 kr.31.858 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.300.000 kr.2022-04-24 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk udsigt til vandet
Vandudsigt og maritim stemning i første række til Teglværkshavnen Hvis I drømmer om at bo med en uforstyrret udsigt over vandet i en moderne lejlighed i Sydhavnen, så er det nu, I skal læse med. Denne lyse ejerlejlighed ligger helt i front mod vandet og forener byliv med ro, og nu kan den blive jeres. Der er tale om en indbydende bolig med glimrende lysindfald, en åben planløsning og en solrig altan, hvor I bor dejligt tilbagetrukket fra byens trafik og støj i et velholdt byggeri.Beliggenheden v