Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.5% — over markedet
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -8.5%✗113 m² for stor✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.219 kr/m² × 113 m² = 7.821.765 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.908 kr./år
Alpha
-8.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.821.765 kr.
69.219 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
75.644 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.965.633 kr.
70.492 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.495.000 kr.
75.177 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.821.765 kr.
69.219 kr./m²
-7.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.650.000 kr.
23.451 kr./m²
-68.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.2%
α (alpha)-8.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år193.512 kr.
Salgspris7.821.765 kr.
Profit (1 års hold)-532.543 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-8.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år272.838 kr.
Salgspris8.369.289 kr.
Profit (1 års hold)94.307 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.5%
α (alpha)-8.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år275.384 kr.
Salgspris8.979.386 kr.
Profit (1 års hold)706.950 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.746 kr.
− Ejerudgifter/år-70.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)272.838 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.384 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.821.765 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-726.055 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-8.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.177 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-24normal
6.300.000 kr.55.752 kr./m²
2016-07-21normal
4.035.000 kr.35.708 kr./m²
2014-08-18normal
3.600.000 kr.31.858 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.300.000 kr.2022-04-24 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk udsigt til vandet
Vandudsigt og maritim stemning i første række til Teglværkshavnen Hvis I drømmer om at bo med en uforstyrret udsigt over vandet i en moderne lejlighed i Sydhavnen, så er det nu, I skal læse med. Denne lyse ejerlejlighed ligger helt i front mod vandet og forener byliv med ro, og nu kan den blive jeres. Der er tale om en indbydende bolig med glimrende lysindfald, en åben planløsning og en solrig altan, hvor I bor dejligt tilbagetrukket fra byens trafik og støj i et velholdt byggeri.Beliggenheden v