← Tilbage til on-market
Sankt Jørgens Allé 8, 5. tv
1615 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 90✓Klassisk 1877✓80 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
6.850.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.804 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.850.000 kr.
85.625 kr./m² · fallback
Investeret
6.892.950 kr.
86.162 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.935.930 kr.
86.699 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.850.000 kr.
85.625 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.850.000 kr.
85.625 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
22.500 kr./m²
-73.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år129.396 kr.
Salgspris6.850.000 kr.
Profit (1 års hold)86.446 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.1%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år185.556 kr.
Salgspris7.329.500 kr.
Profit (1 års hold)622.106 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år288.488 kr.
Salgspris7.863.800 kr.
Profit (1 års hold)1.259.338 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-57.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.556 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.488 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.100 kr.
= Tx-omkostning42.950 kr.
+ Tilbudspris6.850.000 kr.
= Total investeret6.892.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.850.000 kr.
− Investeret-6.892.950 kr.
= Spread-42.950 kr.
÷ Investeret÷ 6.892.950 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)85.625 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-08normal
4.480.000 kr.56.000 kr./m²
2018-08-22normal
4.175.000 kr.52.188 kr./m²
2014-12-12normal
2.900.000 kr.36.250 kr./m²
2005-02-18normal
2.125.000 kr.26.563 kr./m²
2003-09-22normal
1.290.000 kr.16.125 kr./m²
2000-02-07normal
1.160.000 kr.14.500 kr./m²
1997-08-11normal
836.000 kr.10.450 kr./m²
1996-08-29normal
637.000 kr.7.963 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.480.000 kr.2020-10-08 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3 V'er med altan og Søerne som nabo
Drømmer du om en bolig med et stort køkken, en hyggelig altan og en planløsning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt, så er denne indbydende treværelses ejerlejlighed et oplagt valg. På grænsen til Frederiksberg og med Søerne få skridt fra hoveddøren får du her en attraktiv adresse midt i et af Københavns mest levende og eftertragtede kvarterer.Boligens 80 kvadratmeter er særdeles veldisponerede og skaber en naturlig balance mellem funktionalitet og atmosfære. Det moderne køkken f