← Tilbage til on-market
Sankt Jørgens Allé 8, 5. tv
1615 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Udbudspris
6.850.000 kr.
85.625 kr/m²
Vores estimat
8.021.769 kr.
100.272 kr/m²
Udbudt under estimat
+17.1 %
+1.171.769 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 16.4 %
Comp-engineP10 74.485 · median 93.685 · P90 101.995 kr/m²8 comps · samme sogn · kræver manuel vurdering
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 16.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +16%✓5. sal✓Sol 90✓Klassisk 1877✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 100.272 kr/m² × 80 m² = 8.021.769 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
6.850.000 kr.
Dage på markedet
91d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.804 kr./år
Alpha
16.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.021.769 kr.
100.272 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.892.950 kr.
86.162 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.100.711 kr.
101.259 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.625 | 6.850.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 100.272 | 8.021.769 kr. | +17.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.485 | 5.958.779 kr. | -13.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.685 | 7.494.809 kr. | +9.4 % | 8 comps samme sogn, median 949 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 101.995 | 8.159.615 kr. | +19.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.500 | 1.800.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
18.3%
α (alpha)16.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år129.396 kr.
Salgspris8.021.769 kr.
Profit (1 års hold)1.258.215 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.1%
α (alpha)16.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år185.556 kr.
Salgspris8.342.640 kr.
Profit (1 års hold)1.635.246 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.4%
α (alpha)16.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast35.4%
Gross rental/år288.488 kr.
Salgspris9.208.991 kr.
Profit (1 års hold)2.604.529 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.360 kr.
− Ejerudgifter/år-57.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.556 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.488 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.100 kr.
= Tx-omkostning42.950 kr.
+ Tilbudspris6.850.000 kr.
= Total investeret6.892.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.021.769 kr.
− Investeret-6.892.950 kr.
= Spread1.128.819 kr.
÷ Investeret÷ 6.892.950 kr.
= Alpha16.4%
Mægler
kr/m² (udbud)85.625 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-08normal
4.480.000 kr.56.000 kr./m²
2018-08-22normal
4.175.000 kr.52.188 kr./m²
2014-12-12normal
2.900.000 kr.36.250 kr./m²
2005-02-18normal
2.125.000 kr.26.563 kr./m²
2003-09-22normal
1.290.000 kr.16.125 kr./m²
2000-02-07normal
1.160.000 kr.14.500 kr./m²
1997-08-11normal
836.000 kr.10.450 kr./m²
1996-08-29normal
637.000 kr.7.963 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.480.000 kr.2020-10-08 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3 V'er med altan og Søerne som nabo
Drømmer du om en bolig med et stort køkken, en hyggelig altan og en planløsning, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt, så er denne indbydende treværelses ejerlejlighed et oplagt valg. På grænsen til Frederiksberg og med Søerne få skridt fra hoveddøren får du her en attraktiv adresse midt i et af Københavns mest levende og eftertragtede kvarterer.Boligens 80 kvadratmeter er særdeles veldisponerede og skaber en naturlig balance mellem funktionalitet og atmosfære. Det moderne køkken f