iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borthigsgade 15, 1.

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.245.000 kr.
80.500 kr/m²
Vores estimat
7.944.451 kr.
88.272 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.7 %
+699.451 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.0 %
Comp-engineP10 68.200 · median 76.482 · P90 93.022 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 9.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·138 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +9.0%✓KBH-klassiker 1921✓Sol 87✓1. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.272 kr/m² × 90 m² = 7.944.451 kr.
Borthigsgade 15, 1.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1921
Udbudspris
7.245.000 kr.
Dage på markedet
138d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.284 kr./år
Alpha
9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.944.451 kr.
88.272 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.290.320 kr.
81.004 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.057.969 kr.
89.533 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.5007.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.2727.944.451 kr.+9.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.2006.138.036 kr.-15.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.4826.883.396 kr.-5.0 %8 comps inden for 1 km, median 259 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9093.0228.371.985 kr.+15.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.5561.850.000 kr.-74.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.2%
α (alpha)9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast11.2%
Gross rental/år163.716 kr.
Salgspris7.944.451 kr.
Profit (1 års hold)817.847 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.1%
α (alpha)9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år228.516 kr.
Salgspris8.262.229 kr.
Profit (1 års hold)1.200.425 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.7%
α (alpha)9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast27.7%
Gross rental/år287.485 kr.
Salgspris9.120.230 kr.
Profit (1 års hold)2.117.395 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.
− Ejerudgifter/år-52.284 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.485 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.470 kr.
= Tx-omkostning45.320 kr.
+ Tilbudspris7.245.000 kr.
= Total investeret7.290.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.944.451 kr.
− Investeret-7.290.320 kr.
= Spread654.131 kr.
÷ Investeret÷ 7.290.320 kr.
= Alpha9.0%

Mægler

kr/m² (udbud)80.500 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-09-18normal
3.850.000 kr.42.778 kr./m²
2011-04-11normal
2.766.667 kr.30.741 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2018-09-18 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 3-værelses endelejlighed

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Velkommen til denne lyse og indbydende lejlighed i det eftertragtede Lyngbyvejskvarter - beliggende i et af områdets karakteristiske byggeforeningshuse og som endelejlighed med et særligt flot lysindfald fra flere sider. Lejligheden rummer 90 veldisponerede m² og fremstår i pæn stand med en planløsning, der kombinerer gode opholdsrum med fleksible anvendelsesmuligheder. Som endelejlighed opleves boligen både lysere og mere åben end mange tilsvarende boliger i området, da placeringen giver flere vinduespartier og et dejligt frit udsyn. Boligens naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum med nyere køkken og god plads til både spisebord og hverdagsliv. Her skaber den åbne indretning og det flotte lys en særlig atmosfære, som gør boligen både rummelig og indbydende. Boligen er i dag indrettet med ét soveværelse samt et ekstra opholdsrum i forlængelse af køkken-alrummet, som aktuelt fungerer som spisestue og bidrager til den åbne og indbydende atmosfære. Fra spisestuen er der direkte udgang til den hyggelige vestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes. Ønskes et ekstra værelse, kan rummet let indrettes til soveværelse uden at gå på kompromis med boligens gode disponering. Badeværelset fremstår lyst og funktionelt med vindue og separat bruseniche - en attraktiv detalje, som fuldender boligens gode indretning. Ejendommen består af 3 ejerlejligheder og er samtidig en del af det helt særlige miljø i Lyngbyvejskvarteret - en hyggelig enklave af charmerende byggeforeningshuse med stærkt naboskab og en helt særlig stemning. Her afholdes løbende fælles aktiviteter, og kvarteret er kendt for sit levende nærmiljø og trygge omgivelser. Til ejendommen hører brugsret til den aflukkede baggård med plads til ophold og cykelparkering. Beliggenheden er særdeles attraktiv med kort afstand til både Østerbro og Nørrebros mange tilbud, indkøb, caféer, grønne områder samt offentlig transport. Her får I en sjælden kombination af lys, charme og en attraktiv beliggenhed i et af områdets mest eftertragtede kvarterer. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk